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寧波
房屋租賃合同優(yōu)先購買權糾紛
來源:
律霸小編整理
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2021-04-02
·
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一種觀點認為，承租人的優(yōu)先購買權一般包括兩種主張：一是請求出租人與第三人之間買賣合同無效，二是請求與出租人在同等條件下訂立買賣合同。這兩項權利要求是承租人優(yōu)先購買權的體現(xiàn)。為避免訴訟，有效保障承租人優(yōu)先購買權，法院在保護承租人優(yōu)先購買權的判決中，判斷出租人與第三人之間買賣合同無效時，可以直接判斷承租人與出租人之間買賣關系的成立。出租人依法交付房屋，承租人支付購房款（同等條件、同等期限）。不明確的，承租人的優(yōu)先購買權可能無法實現(xiàn)。第二種觀點認為，在保護承租人優(yōu)先購買權的判決中，只要買賣合同被宣告無效，就不需要強行判斷承租人與出租人之間優(yōu)先購買關系的成立。只要出租人出售房屋，承租人就可以再次主張優(yōu)先購買權。
上海市高級人民法院認為，承租人在訴訟過程中僅主張確認買賣合同無效，但不要求行使優(yōu)先購買權，經(jīng)法院解釋后不改變主張的，該主張不予支持。原因在于：優(yōu)先購買權作為法律賦予承租人的一項權利，其目的是保證承租人能夠相對優(yōu)先地取得租賃物的所有權。因此，法律允許承租人申請宣告惡意訂立的買賣合同無效。也就是說，申請無效宣告是一種手段，而不是目的。法律規(guī)定保障承租人實現(xiàn)優(yōu)先購買權的目的。如果當事人不主張購買，就意味著他沒有達到這個目的的意思。因此，沒有必要繼續(xù)保護他們。因此，如果承租人不主張優(yōu)先購買權，而只是要求確認合同無效，則不應予以支持。
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