隨著房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的快速發(fā)展,租賃糾紛也隨之增多。房地產(chǎn)租賃糾紛種類繁多,有些糾紛比較棘手。根據(jù)城市現(xiàn)狀,主要有以下三種類型。(1) 租金支付糾紛。這是房地產(chǎn)租賃中最常見的糾紛。處理租金支付糾紛有三種方式:(1)雙方約定承租人及時(shí)支付租金或房東同意延期支付,不涉及租賃合同的其他方面。(2) 除前一種情形外,租賃雙方在解決拖欠租金問題的同時(shí),在區(qū)分責(zé)任的前提下,也解決了違約責(zé)任問題,繼續(xù)履行租賃合同。(3) 終止租賃合同。這主要是由于失去了雙方繼續(xù)履行合同的基礎(chǔ),或者雙方協(xié)商解除合同,或者一方起訴解除租賃關(guān)系。(2) 損害賠償糾紛。房地產(chǎn)租賃關(guān)系中的損害賠償糾紛與其他法律關(guān)系中的損害賠償糾紛一樣,主要是由侵權(quán)行為引起的。常見的有房屋損害賠償、人身或財(cái)產(chǎn)損害賠償、侵害房屋共有人合法權(quán)益的賠償?shù)?,從司法?shí)踐來(lái)看,有爭(zhēng)議的是租賃關(guān)系結(jié)束后,如何補(bǔ)償承租人裝修房屋。
在這方面,法律法規(guī)中沒有明確規(guī)定。目前,只有上海市高級(jí)人民法院對(duì)此有審判指導(dǎo)意見。一般內(nèi)容是,房東同意承租人裝修的,無(wú)論以何種理由提前解除合同,房東均應(yīng)賠償承租人評(píng)估裝修費(fèi)用的殘值,以體現(xiàn)公平原則;但合同中有約定的,應(yīng)予以賠償按協(xié)議辦理。
筆者認(rèn)為,這一規(guī)定可能不體現(xiàn)公平原則,因?yàn)槿绻虺凶馊送锨纷饨鸲崆敖獬贤?,房東不需要承租人裝修房屋,那么,要求房東賠償承租人裝修的剩余價(jià)值(剩余價(jià)值可以是80%或90%)是不公平的,否則既不能保護(hù)違約方,也損害了合同的履行和當(dāng)事人的利益。(3) 其他爭(zhēng)議。除上述違約金、賠償金糾紛外,還存在租賃期內(nèi)房地產(chǎn)優(yōu)先銷售、轉(zhuǎn)租糾紛、房屋用途變更糾紛等糾紛,以及承租人因未登記租賃合同不能對(duì)抗第三人的糾紛。
要避免房地產(chǎn)租賃糾紛,關(guān)鍵是要把握好租賃關(guān)系中的每一個(gè)環(huán)節(jié)。大量案例表明,聘請(qǐng)專業(yè)律師參與房地產(chǎn)租賃談判和合同簽訂,可以事半功倍,避免損失。合肥網(wǎng)購(gòu)租房指南。你知道嗎
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