分承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)嗎？分析分承租人是否具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，必須明確優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度的功能。從本質(zhì)上講，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是對(duì)出賣人所有權(quán)的一種負(fù)擔(dān)。但是，其設(shè)立的目的是為了保護(hù)買受人在取得某物時(shí)的特殊利益。保護(hù)買方利益不僅有利于債權(quán)人，而且對(duì)經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義。在租賃關(guān)系中，所有權(quán)的占有、使用和收益與所有權(quán)相分離。在現(xiàn)實(shí)的社會(huì)生活中，房屋的出租人是業(yè)主，是指沒(méi)有房子的人，或者在這個(gè)地方?jīng)]有房子的人，或者是為了生意而租房的人。承租人對(duì)房屋的使用往往要經(jīng)過(guò)一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程才能達(dá)到出租房屋的目的。因此，業(yè)主在出售房屋時(shí)，賦予實(shí)際使用人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，可以將房屋所有權(quán)和使用權(quán)統(tǒng)一于一個(gè)主體，穩(wěn)定房屋部門的使用。也就是說(shuō)，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度的功能是保護(hù)實(shí)際占有標(biāo)的物的使用者的利益。由此可以得出結(jié)論，轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)享有租賃房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，并且應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；在自行轉(zhuǎn)租的情況下，出租人解除租賃合同的，轉(zhuǎn)租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是不可能的。出租人不解除合同的，分承租人不享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。因此，出賣人在法定期限內(nèi)負(fù)有通知義務(wù)的，可以通知分承租人，不必同時(shí)通知承租人。現(xiàn)在的問(wèn)題是，如果出租人在適用法律規(guī)定的期限內(nèi)只通知承租人而不通知分承租人，承租人取得房屋所有權(quán)后，如何對(duì)分承租人進(jìn)行救濟(jì)。

如果嚴(yán)格執(zhí)行“出售不能違背租賃”的規(guī)定，轉(zhuǎn)租人將繼續(xù)按照租賃合同使用房屋，即使其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不受尊重，但不會(huì)對(duì)房屋造成損害。這種觀點(diǎn)顯然不妥。確實(shí)，次承租人仍按“賣不破租”的規(guī)定享有租賃權(quán)，但買受人（承租人）不得按“賣不破租”的規(guī)定行使租賃權(quán)。轉(zhuǎn)租人為了實(shí)現(xiàn)自己的租賃權(quán)，不得不花費(fèi)大量精力和財(cái)力尋求公共救濟(jì)。在訴訟效率不盡如人意的情況下，他們要付出相當(dāng)大的訴訟成本，不能視之為完好無(wú)損。更重要的是，優(yōu)先權(quán)制度的建立不僅是為了穩(wěn)定占有與使用的關(guān)系，也是為了保證權(quán)利人有優(yōu)先權(quán)取得房屋所有權(quán)。其目的與“買賣不違反租賃”的規(guī)定不完全相同。

既然分承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，出租人未履行法定通知義務(wù)，將房屋出售給承租人后，如果在同等條件下想擁有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，自然可以請(qǐng)求法院確認(rèn)買賣合同無(wú)效。一旦法院確認(rèn)，即使出租人和承租人辦理了房屋所有權(quán)登記手續(xù)，由于登記的依據(jù)和條件已經(jīng)不存在，如果分承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到損害，也應(yīng)當(dāng)撤銷登記，如何補(bǔ)償也值得研究。關(guān)鍵問(wèn)題是如何確定轉(zhuǎn)租人的損害。由于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是物權(quán)期待權(quán)的一種，對(duì)它的侵害是對(duì)權(quán)利人期待利益的損害。轉(zhuǎn)租人因準(zhǔn)備購(gòu)買而發(fā)生的費(fèi)用，以及轉(zhuǎn)租人為請(qǐng)求優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而尋求公共救濟(jì)所發(fā)生的合理費(fèi)用，是可計(jì)算的利益損害賠償，出租人應(yīng)當(dāng)予以賠償。如果您還有其他問(wèn)題，可以咨詢我們的律師。你知道嗎