如何認定房屋轉(zhuǎn)租行為以及誰來證明房屋轉(zhuǎn)租行為包括兩種不同的法律關(guān)系，涉及三個主體，即出租人、承租人（俗稱二房東）和分承租人（俗稱承租人）?，F(xiàn)行法律法規(guī)允許房地產(chǎn)轉(zhuǎn)租。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十四條的規(guī)定，經(jīng)出租人同意，承租人可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人給租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！备鶕?jù)合同法的規(guī)定，房屋轉(zhuǎn)租可以分為合法轉(zhuǎn)租和非法轉(zhuǎn)租。合法轉(zhuǎn)租是指承租人經(jīng)出租人同意，將房屋轉(zhuǎn)租給第三人。非法轉(zhuǎn)租是指承租人未經(jīng)出租人同意，將房屋轉(zhuǎn)租給第三人。在非法轉(zhuǎn)租中，承租人轉(zhuǎn)租屬于違約或違法行為，出租人有權(quán)解除合同。

對于承租人擅自轉(zhuǎn)租的法律后果，《城市私人住房管理條例》第二十一條規(guī)定，承租人擅自轉(zhuǎn)租租賃房屋的，出租人有權(quán)解除租賃合同。房屋租賃合同約定房屋可以轉(zhuǎn)租的，承租人可以按照約定將房屋轉(zhuǎn)租。房屋租賃合同未約定可以轉(zhuǎn)租的，承租人經(jīng)出租人同意，方可轉(zhuǎn)租；未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人有權(quán)解除租賃合同。但現(xiàn)實中，對承租人轉(zhuǎn)租行為的認定存在不同的認識，這就使得承租人轉(zhuǎn)租他人的行為是否屬于非法轉(zhuǎn)租難以認定。根據(jù)證據(jù)規(guī)則，出租人證明對方非法轉(zhuǎn)租是合理的。但《合同法》頒布后，承租人將租賃房屋轉(zhuǎn)租后，往往不簽訂轉(zhuǎn)租合同或簽訂轉(zhuǎn)租合同。但是，轉(zhuǎn)租人和第三人怕出租人收回房屋，否認是轉(zhuǎn)租，所以根本不出示他們之間的轉(zhuǎn)租合同。如果出租人必須取得承租人與轉(zhuǎn)租人之間的轉(zhuǎn)租合同，幾乎不可能認定其非法轉(zhuǎn)租。因此，我們認為只要出租人證明房屋不是承租人使用的，就可以完成舉證任務(wù)，然后承租人就可以證明第三人使用的不是非法轉(zhuǎn)租而是合法使用。承租人不能證明第三人可以合法使用房屋的，推定承租人將房屋非法轉(zhuǎn)租給第三人。這與《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的規(guī)定》第七十五條“有證據(jù)證明一方當(dāng)事人持有證據(jù)，無正當(dāng)理由拒絕提供的，另一方當(dāng)事人主張證據(jù)內(nèi)容不利于證據(jù)持有人的，可以推定該主張成立”。二是如何處理未經(jīng)同意不得轉(zhuǎn)租的轉(zhuǎn)租行為。租賃合同未約定轉(zhuǎn)租，出租人不同意轉(zhuǎn)租的，承租人不得擅自轉(zhuǎn)租。承租人擅自轉(zhuǎn)租的，出租人可以與承租人解除租賃合同。這在《城市私人住房管理條例》第二十一條中有明確規(guī)定。但是，房地產(chǎn)租賃合同具有連續(xù)性的特點，因此我們應(yīng)盡量保持租賃權(quán)所產(chǎn)生的經(jīng)濟關(guān)系的穩(wěn)定，發(fā)揮促進交易的作用。一般來說，同意轉(zhuǎn)租應(yīng)該由出租人表示。默示同意是否可以作為轉(zhuǎn)租協(xié)議的一種形式在實踐中存在爭議?！睹穹ㄍ▌t》第五十六條規(guī)定：“民事法律行為可以采取書面形式、口頭形式或者其他形式。法律規(guī)定具體形式的，由法律規(guī)定?！备鶕?jù)這一規(guī)定，我們認為，口頭形式、書面形式和默示形式是民事法律行為的主要形式，法律中對是否同意轉(zhuǎn)租沒有具體的規(guī)定。從隱含的意思也可以推斷出當(dāng)事人的真實意思。因此，如果出租人以收取租金為目的，面對明顯的轉(zhuǎn)租事實，在多年沒有任何異議的情況下，也按月收取租金，從雙方的默契可以推斷出出租人已經(jīng)同意轉(zhuǎn)租。由于雙方都不同意轉(zhuǎn)租，出租人也默許轉(zhuǎn)租，未經(jīng)本人同意，提出收回房屋是不合適的。在現(xiàn)實生活中，有很多案例表明，承租人利用租賃的房屋與他人合伙。這種情況能否認定為非法轉(zhuǎn)租行為還需要具體分析。我們認為，如果承租人親自參與經(jīng)營，就不能確認承租人存在非法轉(zhuǎn)租行為。如果承租人不參與經(jīng)營，而是由他人經(jīng)營，承租人只參與分紅，可以認為承租人是變相轉(zhuǎn)租行為。在這種情況下，出租人可以終止租賃合同。承租人將合伙情況告知出租人，征求出租人意見的，出租人同意其行為，可以合法使用該房屋。出租人不同意承租人與他人合伙使用房屋的，其他合伙人不得使用該房屋?，F(xiàn)實生活中，有的案例顯示，承租人將房屋交給第三人，第三人以個體工商戶身份在工商所登記自己的姓名。當(dāng)出租人懷疑對方有非法轉(zhuǎn)租行為時，承租人和第三人悄悄到工商所將個體工商戶變更登記給原承租人。對此，出租人可以到工商部門調(diào)取承租人給予他人的證據(jù)，以確認承租人有轉(zhuǎn)租行為。實踐中，有人認為，如果對方改正了，就不應(yīng)該追究。《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條規(guī)定，“承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)解除合同收回房屋，造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償：（一）擅自將租賃房屋轉(zhuǎn)租的；（2） （八）法律、法規(guī)規(guī)定可以收回的其他物品。”根據(jù)這一規(guī)定，我們認為只要承租人無合法理由有權(quán)將房屋移交他人使用，出租人就有權(quán)收回房屋。否則，將違反合同意思自治原則，必然侵犯出租人選擇合同相對人的權(quán)利。而且，法律規(guī)定“承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)解除合同，收回房屋”，也就是說，認定的標(biāo)準是法律規(guī)定的是否有幾種行為，而且也沒有規(guī)定要看這些行為是否還在繼續(xù)。也就是說，只看法律規(guī)定的幾種行為是否存在，而不看行為是否在進行中，即使行為已經(jīng)完成停止，但在租賃期內(nèi)，只要存在法律規(guī)定的幾種行為，出租人就有權(quán)解除合同，收回房屋。你知道嗎