最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛具體應(yīng)用法律問題的解釋（3月23日最高人民法院審判委員會第1464次會議通過），2009年3月23日，最高人民法院審判委員會第1464次會議通過了《關(guān)于最高人民法院適用法律若干問題的解釋》，現(xiàn)予公布，自2009年10月1日起施行。2009年5月14日為正確審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》等法律，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。第一條依法登記或者依照《物權(quán)法》第二章第三節(jié)的規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的，確認(rèn)為《物權(quán)法》第六章所稱所有權(quán)人。

根據(jù)與建設(shè)單位銷售商品房的民事法律行為，依法占有房屋專有部分，但尚未依法辦理權(quán)屬登記的，可以在《物權(quán)法》第六章認(rèn)定為房屋所有人。第二條建筑面積內(nèi)的房屋、車位、攤位和其他特定空間，應(yīng)當(dāng)作為物權(quán)法第六章的專有部分：

（一）具有結(jié)構(gòu)上的獨(dú)立性，可以明確區(qū)分；

（二）具有使用上的獨(dú)立性，（3）可以登記為特定所有人的所有權(quán)客體。

在規(guī)劃中屬于特定房屋的陽臺，建設(shè)單位按規(guī)劃銷售時已列入特定房屋買賣合同的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《物權(quán)法》第六章專有部分的一部分。

本文第一段提到的房子包括整棟樓。第3條除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共同部分外，建筑物區(qū)分的下列部分也應(yīng)認(rèn)定為《物權(quán)法》第6章所述的共同部分：

對于建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，業(yè)主依法共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但不包括業(yè)主獨(dú)占的整棟建筑的規(guī)劃用地或城市公共道路、綠地的占用。第四條業(yè)主基于對住宅、營業(yè)用房等專有部分具體使用功能的合理需要，無償使用專有部分對應(yīng)的屋頂、外墻等共用部分的，不視為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)和管理規(guī)定，損害他人合法權(quán)益的除外。第五條建設(shè)單位按照配置比例以出售、附著、租賃等方式向業(yè)主處置車位、車庫的，視為其行為符合《物權(quán)法》第七十四條第一款“先滿足業(yè)主需要”的規(guī)定。前款所稱配建比例，是指在規(guī)劃確定的建筑面積內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫和住房的比例。第六條業(yè)主共有道路或者其他用地占用的停車位，除建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的停車位外，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《物權(quán)法》第七十四條第三款規(guī)定的停車位。第七條改變共用部分的用途，使用共用部分從事經(jīng)營活動，處分共用部分，業(yè)主大會決定或者管理?xiàng)l例依法規(guī)定應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《物權(quán)法》第七十六條第一款第（七）項(xiàng)規(guī)定的與共有權(quán)、共管權(quán)有關(guān)的“其他重大事項(xiàng)”。第八條物權(quán)法第七十六條第二款、第八十條規(guī)定的專有部分的面積和建筑物總面積，可以按照下列方法確定：

（一）專有部分的面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算未辦理產(chǎn)權(quán)登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)實(shí)測面積計算；（二）建筑物總面積按前款統(tǒng)計之和計算。第九條物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和業(yè)主總數(shù)，可以按照下列方法確定：

（一）業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計算，按一人計算一個除外部分。但是，建設(shè)單位尚未出售或者出售但尚未交付的，同一買受人有一個以上專有部分的，按一人計算；

（二）總?cè)藬?shù)按前款統(tǒng)計數(shù)之和計算。第十條房屋所有人依照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定，未經(jīng)利害關(guān)系人同意，擅自將房屋改為商品房，利害關(guān)系人要求消除妨害、消除危險、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

多數(shù)利害關(guān)系人同意業(yè)主將住宅改為營業(yè)用房的行為的，人民法院不予支持。第十一條業(yè)主將住宅建筑物變更為商品房的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該建筑物內(nèi)的其他業(yè)主為《物權(quán)法》第七十七條所稱的利害關(guān)系人。在建筑面積劃分范圍內(nèi)，建筑物外的業(yè)主聲稱對自己有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)證明其房屋價值和生活質(zhì)量已經(jīng)或者可能受到不利影響。第十二條業(yè)主根據(jù)《物權(quán)法》第七十八條第二款的規(guī)定，以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定侵犯業(yè)主的合法權(quán)益或者其他利益為由，請求人民法院撤銷業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定的違反法律規(guī)定的程序的，應(yīng)當(dāng)自知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年內(nèi)行使。第十三條業(yè)主要求公布、查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主披露的信息和資料的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持：（一）建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的籌集和使用；（二）管理?xiàng)l例、議事規(guī)則業(yè)主會議、業(yè)主會議或者業(yè)主委員會的決定和會議記錄；

（3）物業(yè)服務(wù)合同和共用部分的使用和收益；

（4）建筑區(qū)域內(nèi)規(guī)劃停車位、車庫的處置情況；（五）其他應(yīng)當(dāng)向所有者披露的信息和資料。第十四條建設(shè)單位或者其他行為人占用、處分建設(shè)單位的公共部分，擅自改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營活動，權(quán)利人要求解除障礙，恢復(fù)原狀的，確認(rèn)處分無效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。前款所稱擅自從事經(jīng)營活動的，債權(quán)人要求行為人將扣除合理費(fèi)用后的收入用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修基金或者由權(quán)利人共同決定的其他用途的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。行為人應(yīng)當(dāng)對成本及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。第十五條業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國家有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和管理規(guī)定的，或者違反業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定，有下列行為的，可以認(rèn)定為物權(quán)法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權(quán)益的行為”：（一）破壞房屋承重結(jié)構(gòu)的房屋，損壞或者非法使用電力、燃?xì)夂拖涝O(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險、放射性物質(zhì)，危及房屋安全的