一,。違約金的雙重標(biāo)準(zhǔn)2009年8月，南寧市江南區(qū)的一個社區(qū)在拖延了近兩年后終于將房子移交給了業(yè)主。然后是違約金金額的計(jì)算，但當(dāng)業(yè)主看到合同協(xié)議時，他突然意識到自己原來掉進(jìn)了合同的陷阱，合同第9條第1款（賣方逾期交付的違約責(zé)任）規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)在逾期交付超過60天后，每天支付已支付違約金的2%。據(jù)了解，南寧大部分建筑的標(biāo)準(zhǔn)為3%。更讓業(yè)主難以接受的是，合同規(guī)定“一旦延誤超過60天，每日罰款為已付房價的0.02%，上限為房價的5%”。換言之，由于違約賠償金是有上限的，開發(fā)商不受延期時間的約束，而違約賠償金對買家也是一樣的。有購房者算賬（以40萬購房款為例）。按照其他房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)，兩年的違約金為2.92萬元，而按照社區(qū)房價5%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，違約金為2萬元，比之前少了近1萬元，業(yè)主鄧先生說：“我認(rèn)為違約賠償金是一個嚴(yán)格的詛咒，它可以促使開發(fā)商按時交付房屋，但我們被合同的陷阱傷害了?！彼J(rèn)為，違約金的“上限”導(dǎo)致他們整天“乞求”開發(fā)商盡快建設(shè)，擔(dān)心開發(fā)商會生氣，再拖延半年

當(dāng)我第一次買房時，幾位買家說，“沒辦法，當(dāng)時大家都在爭先恐后地買房”。合同由開發(fā)商提前打印。買方只有兩個選擇：簽字和不簽字。開發(fā)商根本不同意協(xié)商條款

今年9月，記者在南寧市西鄉(xiāng)塘區(qū)某小區(qū)的商品房買賣合同中看到，如果乙方（買方）延遲交付，將以每天20元的價格向甲方（開發(fā)商）支付違約金，自書面交付通知確定的交付日期起，房屋毀損、滅失的風(fēng)險由乙方承擔(dān)。同時還規(guī)定，如果甲方或其委托人延遲履行該商品房項(xiàng)目的質(zhì)量保修責(zé)任，應(yīng)承擔(dān)以下責(zé)任：按延遲日10元的費(fèi)率向乙方支付違約金

業(yè)主劉先生，他告訴記者，一般來說，商品房屬于大宗消費(fèi)，很少有購房者不按時交房。開發(fā)商在合同中表示，違約金是不人道的，但這是可以理解的。但反過來說，開發(fā)商不承擔(dān)保修責(zé)任，但違約金只有業(yè)主的一半。廣西一家律師事務(wù)所的楊律師說：“這不是雙重標(biāo)準(zhǔn)嗎，如何說服業(yè)主？”根據(jù)民法和合同法的一般原則，合同雙方應(yīng)遵循公平原則來確定各方的權(quán)利和義務(wù)。然而，上述合同規(guī)定，賣方逾期履行義務(wù)只需每天支付10元，這顯然違反了民法通則和合同法的公平原則

業(yè)內(nèi)人士徐茂珍表示，由于商品房價格較高，違約賠償金的比例看起來很相似，但最終差別很大。類似條款的實(shí)質(zhì)是設(shè)置陷阱，違反了法律的公平原則。消費(fèi)者可以依法向人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)申請撤銷或者變更。面積誤差不明顯

早在2006年，居住在南寧華西路附近的羅女士就與開發(fā)商簽訂了合作拆遷協(xié)議。協(xié)議規(guī)定,她現(xiàn)在的房子拆遷后,新房子將按1:1的比例重新安置,建筑面積為80平方米,誤差面積將按市場價格相互結(jié)算。2009年9月，開發(fā)商正式交付該房屋，但她得知該房屋面積為92平方米，比協(xié)議規(guī)定的面積多12平方米。她很快拿出協(xié)議，仔細(xì)地看了看。直到那時她才明白，協(xié)議中沒有對超額面積范圍的要求

由于羅女士的家庭經(jīng)濟(jì)拮據(jù)，額外的12平方米需要5萬元，所以她不得不四處借錢買房。她告訴記者，因?yàn)橐婚_始她不理解協(xié)議，所以她匆忙簽署了協(xié)議，這使得現(xiàn)在無法前進(jìn)或后退

業(yè)內(nèi)人士譚先生說，如果開發(fā)商交付的面積與合同之間存在錯誤，如果合同中有協(xié)議，按協(xié)議辦理；如果合同中沒有約定或約定不明確，則按以下原則處理：面積誤差率的絕對值在3%以內(nèi)（含3%），并按合同約定的價格結(jié)算，買方不得解除合同。一旦誤差超過3%，買方可以終止合同，開發(fā)商應(yīng)退還已支付的購房款和利息

羅女士說，由于該地塊目前的房價（6500元/平方米）遠(yuǎn)高于協(xié)議中約定的價格（三年前的4200元/平方米），她仍然買了12平方米的房子。“幸運(yùn)的是，房價上漲了。如果房價下跌，我就買不起那樣的價格?！?/p>

盧巴的編輯。com提醒買家，在合同或協(xié)議中，面積誤差的范圍及其處罰方法必須明確，以免遇到“強(qiáng)迫買賣”時無法依靠。