筆者認(rèn)為，違約金責(zé)任應(yīng)當(dāng)適用，其原因在于：

第一，租賃合同解除后，合同向未來(lái)消滅，已經(jīng)履行部分的合同關(guān)系不受影響。換言之，已經(jīng)履行部分在觀念上可以看作與被解除部分的合同相互獨(dú)立的兩個(gè)合同。于此，已經(jīng)經(jīng)過(guò)的承租人占有、使用租賃物期間可以看作是一個(gè)有確定期限的租賃合同(期限至解除之日)。由此，由于該合同的效力并不因解除而受影響，故包括違約金責(zé)任在內(nèi)的合同條款仍然拘束雙方當(dāng)事人。

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，如果將解除前后的租賃合同看作兩個(gè)獨(dú)立的合同，則不會(huì)發(fā)生解除權(quán)的問(wèn)題。因?yàn)楹笠粋€(gè)合同根本就不存在違約行為，所以這樣理解繼續(xù)性合同是錯(cuò)誤的。

筆者認(rèn)為，這種觀點(diǎn)只有現(xiàn)實(shí)是兩個(gè)獨(dú)立合同的情況下才成立。而現(xiàn)實(shí)是，這是一個(gè)合同，我們?cè)诶斫馍稀⒃谟^念上可以把解除前后的合同關(guān)系拆分為兩個(gè)，因而是一種擬制而非現(xiàn)實(shí)，其目的是為了更好地理解解除的溯及力問(wèn)題。如果現(xiàn)實(shí)是兩個(gè)合同，則就沒(méi)有必要討論后一個(gè)合同的解除權(quán)問(wèn)題。此其一。

其二，從另外一個(gè)角度觀察，正是因?yàn)樽赓U合同的繼續(xù)性特征，才導(dǎo)致我們能夠把一個(gè)租賃合同在解除后理解為兩個(gè)租賃合同，而非可以把它在觀念上拆分為兩個(gè)合同而導(dǎo)致租賃合同的繼續(xù)性特征。該觀點(diǎn)發(fā)生了倒果為因的錯(cuò)誤。

其三，正如崔*遠(yuǎn)教授所言，繼續(xù)性債權(quán)可以從兩個(gè)角度把握：一方面把繼續(xù)性債權(quán)作為一個(gè)整體，也必須如此。另一方面，在一定條件下，如在履行的具體操作上、在違約與否的判斷上、在訴訟時(shí)效的適用上等，可將繼續(xù)性債權(quán)區(qū)分為若干個(gè)債權(quán)，每個(gè)這樣的債權(quán)可以取名為“個(gè)別債權(quán)”，每個(gè)“個(gè)別債權(quán)”具有某種程度上的經(jīng)濟(jì)上和法律上的獨(dú)立性(崔*遠(yuǎn)：《繼續(xù)性債權(quán)與訴訟時(shí)效》，人民法院報(bào)2003年6月27日)。正因如此，才有將解除前后的租賃合同看作兩個(gè)“個(gè)別債權(quán)”，在違約責(zé)任的判斷上分別適用的可能性。

第二，合同法第九十七條規(guī)定，合同解除后當(dāng)事人“有權(quán)要求賠償損失”。通說(shuō)認(rèn)為，這里的賠償損失，“依然是因違約而發(fā)生的損害的賠償”。在我國(guó)合同法理論和實(shí)踐都將賠償性違約金的性質(zhì)定為損害賠償?shù)念A(yù)定的背景下，第九十七條隱含了這樣一個(gè)結(jié)論：租賃合同解除后，違約金責(zé)任仍可適用(第九十八條規(guī)定的“結(jié)算和清理?xiàng)l款”到底是否包括違約金條款，學(xué)者多數(shù)語(yǔ)焉不詳，實(shí)務(wù)中也各行其是。因此，筆者求助于第九十七條)。

第三，既然賠償性違約金是損害賠償額的預(yù)定，它不僅具有補(bǔ)償損害的功能，更有減輕當(dāng)事人的證明負(fù)擔(dān)、節(jié)約訴訟成本的作用，因此，適用違約金責(zé)任比賠償損失更有利，法律不會(huì)僅允許后者而禁止前者。

第四，從比較法的觀點(diǎn)來(lái)看，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)實(shí)務(wù)上甚至認(rèn)定懲罰性違約金條款也不因合同解除而消滅。如果說(shuō)這種觀點(diǎn)在一時(shí)性合同場(chǎng)合還可質(zhì)疑的話，在繼續(xù)性合同場(chǎng)合反倒顯得更加合理。

綜上所述，租賃合同解除前已經(jīng)發(fā)生的違約行為仍然適用違約金條款。