耿女士于2015年在某小區(qū)購(gòu)買商品房一套,買賣雙方約定以銀行按揭貸款方式支付,耿女士交付了首付后著手辦理銀行按揭貸款,開(kāi)發(fā)商口頭承諾協(xié)助辦理貸款事宜,后來(lái)由于種種原因未能辦下銀行貸款,現(xiàn)雙方要求解除合同。

1.預(yù)售商品房合同和按揭貸款合同分別是在購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商，購(gòu)房者與銀行之間發(fā)生的兩種不同的法律關(guān)系，相互之間沒(méi)有直接的關(guān)系。但如果雙方在預(yù)售商品房合同中明確約定，由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)辦理按揭貸款，且在事實(shí)上開(kāi)發(fā)商已與銀行就按揭貸款簽訂過(guò)協(xié)議，并明確了貸款比例的。實(shí)際客觀上按揭貸款成功與否直接關(guān)系到商品房預(yù)售合同的履行。在此種情況下，開(kāi)發(fā)商如未能辦成按揭貸款而導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法履行付款義務(wù)的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任，即購(gòu)房者可以請(qǐng)求解除合同并賠償損失。

2.根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第23、25條的規(guī)定，商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款的，后因開(kāi)發(fā)商原因不能辦理銀行按揭貸款并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，購(gòu)房人可以解除房屋預(yù)售合同。

購(gòu)買預(yù)售商品房注意事項(xiàng)：為了避免因按揭不成產(chǎn)生糾紛，保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，建議購(gòu)房者從以下三點(diǎn)入手將風(fēng)險(xiǎn)控制在最低限度：

第一、在簽訂購(gòu)房合同前，購(gòu)房者在聽(tīng)取開(kāi)發(fā)商意見(jiàn)的同時(shí)，盡量向貸款銀行進(jìn)行詳細(xì)的咨詢，了解貸款審批的條件及要求，對(duì)于自身還款能力及貸款能否獲批有一定的心理預(yù)期。

第二、雙方在簽訂購(gòu)房合同時(shí)就按揭不成時(shí)買受人的合同解除權(quán)進(jìn)行明確約定，即在合同中約定，如因銀行不予辦理按揭手續(xù)致買受人無(wú)法取得貸款的，買受人有權(quán)解除購(gòu)房合同并免于承擔(dān)違約責(zé)任。

第三、如果銀行通過(guò)貸款申請(qǐng)并與購(gòu)房者簽訂了《貸款協(xié)議》，對(duì)放款時(shí)間進(jìn)行了明確約定，后卻以各種理由不按時(shí)放款，則購(gòu)房者有權(quán)依據(jù)《貸款協(xié)議》要求銀行按時(shí)房款并追究其相應(yīng)的違約責(zé)任。