房屋和土地一并抵押的規(guī)定，只是為了解決土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分屬于不同的權(quán)利人時的利益沖突，不是要強行擴張抵押權(quán)的效力。

法律咨詢：朋友做生意我用錢我將自己房屋抵押但明天登記，請問抵押合同是否有效?

律師解答：抵押合同生效，但是由于沒有登記，不能對抗善意第三人。

既房屋所有者將房屋在抵押權(quán)沒有登記之前，就將房子賣給了不知情的人，這個人可以合法取得房屋所有權(quán)，擁有抵押權(quán)的一方不能以簽訂了抵押合同為理由要求買房者退回房屋，或者主張買賣合同無效。

相關(guān)法律知識：

盲目采取房地合并抵押產(chǎn)生的后果

這種做法顯然只是掩蓋了矛盾，而不是解決了矛盾。一方面，土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分離的現(xiàn)實沒有改變;另一方面，法律不是為此現(xiàn)實提供解決辦法，而是不顧這一現(xiàn)實，采取將土地和房屋強行捆綁在一起的做法，這就造成了制度內(nèi)部的邏輯紊亂。隨著新建房屋的不斷增多，隨著房屋流轉(zhuǎn)的日益頻繁，中國土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的權(quán)利沖突也就日益嚴重，尤其是在中國房地分別登記的情況下，再盲目地絕對堅持房地合并抵押的做法就會產(chǎn)生嚴重的后果。

1)、無法確定土地權(quán)利抵押權(quán)設定的時間和順位，對交易安全造成危害。房地合并抵押并沒有確定房屋抵押登記或者土地使用權(quán)抵押登記哪一個要優(yōu)先進行，導致了土地使用權(quán)抵押后，地上房屋隨之抵押;其后，房屋所有權(quán)抵押的，其范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之抵押。由于兩次抵押是在不同的登記機關(guān)辦理的，都屬于第一順位的抵押登記。但是，二者實際上又是重復的。————這段說明是錯誤的，實踐中房與地的抵押是有先后順序的：必須先房屋抵押完畢拿到權(quán)利證明以后，才能據(jù)此提交資料到國土資源局進行土地的抵押登記，順位也是相對應的。(看到這處，所以給予一些補充，供討論。)

2)、給債務人利用重復擔保進行欺詐提供了可乘之機?，F(xiàn)實中很多房地產(chǎn)開發(fā)商在將土地使用權(quán)抵押貸款后，在房屋建成后再到房產(chǎn)部門辦理抵押貸款。根據(jù)《擔保法》第三十五條的規(guī)定，抵押人所擔保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值。財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。但是，房屋抵押時，其價值的計算并沒有除去已被抵押的土地使用權(quán)的價值，因此，在土地使用權(quán)部分是重復抵押的，這很顯然違反了《擔保法》第三十五條的規(guī)定。

3)、在當事人明確約定只抵押土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)的情況下，仍然強行規(guī)定房地合并抵押的做法，大大限制了當事人的意志自由，削弱了當事人的物權(quán)合意在物權(quán)變動中的作用，不利于當事人合理的安排自己的交易生活，分配自己的交易風險。眾所周知，抵押的范圍是和債務人的代價緊密相關(guān)的，抵押人僅僅以土地使用權(quán)作抵押還是以土地使用權(quán)以及地上的房屋所有權(quán)一并抵押來擔保債務，和債務的內(nèi)容，尤其和債務人支付的利息等是密切相關(guān)的。擔保物的價值越高，債權(quán)人的風險越小，主債務人承擔的代價相應越小。