簽合同后發(fā)現是查封房怎么處理？

(一)房屋被查封后，房屋買賣合同的有效性

如果買賣雙方簽訂《房屋買賣合同》或《商品房買賣合同》是雙方真實的意思表示，合同內容不違反法律和行政法規(guī)規(guī)定的強制性規(guī)定就是合法有效的合同。雖然簽訂房屋買賣合同后人民法院或其他司法機關對房屋進行了查封，但只要買賣的房屋當時并沒有被查封，那么合同就是有效的。如本章所引的案例中，原告**證券有限責任公司與被告**科交房地產開發(fā)經營公司簽訂《商品房預售合同》是在1995年，而查封訴爭房屋發(fā)生在1999年。雙方簽訂合同時并不存在訴爭房屋被查封的事實，故法院認定合同有效。

根據最高人民法院關于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定，被法院查封的房屋不能轉讓。所以在房屋被查封后或者在明知房產被法院查封的情況下，如果買賣雙方仍簽訂《房屋買賣合同》或《商品房買賣合同》。那么買賣雙方簽訂的合同便違反了法律規(guī)定，是無效的合同，無效的合同不受法律保護。

(二)房屋被查封后是否可以過戶

查封是指人民法院或其他司法機關把被查封人的財產貼上封條，或者通過登記機關對有權屬登記的動產或不動產進行權屬限制，禁止被對權屬進行轉移或變更。對房屋的查封則一般是指由司法機關在房屋登記機關對房屋進行權屬限制，禁止對該房屋權屬轉移或變更。根據《最高人民法院關于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定》查封后的房屋是不可以買賣和過戶的。

另根據我國城市房地產管理法的規(guī)定，司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的房屋是不可以轉讓的。

但查封房屋做為一種執(zhí)行措施，是有一定的期限的。根據最高人民法院相關司法解釋，人民法院對土地使用權、房屋的查封期限不得超過二年。期限屆滿可以續(xù)封一次，續(xù)封時應當重新制作查封裁定書和協助執(zhí)行通知書，續(xù)封的期限不得超過一年。因此在房屋買賣合同有效的前提下，購房人購買了已經被人民法院查封的房屋，可以在解除查封后要求賣房人履行過戶的合同義務。

本案中，被告為本市大連西路261號“河南證券大廈”的房地產權利人，原、被告間簽訂的房地產轉讓合同，系雙方真實意思表示，內容與現行法律法規(guī)不相沖突，且原告已實際使用了系爭房屋，故認定房屋買賣合同為有效。對可否判令被告為原告辦理系爭房屋產權過戶手續(xù)的問題，法院認為原告在履行合同義務上已依約付清了購房款，按照合同約定應取得房地產權證，被告亦不反對為原告辦理產權過戶手續(xù)，但由于原、被告因他案的債務問題涉訟，系爭房屋被法院依法予以查封，在系爭房屋權利存有瑕疵、被查封的現實狀況下，不能判令被告為原告辦理產權過戶手續(xù)。最終駁回原告的訴訟請求。

(三)簽訂買賣合同后房屋被查封如何處理

根據《城市房地產管理辦法》及《最高人民法院關于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定》，被法院查封的房屋不能轉讓。那么簽訂合同后房屋被司法機關查封后怎么辦。筆者認為可區(qū)分不同情況采取不同的方法：

1、如符合《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》中不應查封的情況，如購房人已經支付全部價款并實際占有且沒有過錯的，但未辦理過戶登記手續(xù)的，可向執(zhí)行法院提出執(zhí)行異議。要求查封法院解封。

2、如賣房人隱瞞事實，導致商品房買賣合同無效，則可要求賣房人返還購房款并賠償損失。

3、如要求繼續(xù)履行合同并取得該房屋的所有權，則可與法院協商，讓賣房人或自己提供其他擔保財產。提供其他財產后，法院解除查封。房屋解封后，雙方可繼續(xù)交易。

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