在租賃合同中，當(dāng)事人經(jīng)常約定遲延給付租金的違約金，在履行過程中，會發(fā)生承租人遲延履行而導(dǎo)致出租人解除合同的情況。此時的問題有：該違約金責(zé)任在合同解除后能否適用?合同解除前遲延履行部分的違約金應(yīng)如何計算?

一、合同解除后違約金責(zé)任能否適用

筆者認(rèn)為，違約金責(zé)任應(yīng)當(dāng)適用，其原因在于：

第一，租賃合同解除后，合同向未來消滅，已經(jīng)履行部分的合同關(guān)系不受影響。換言之，已經(jīng)履行部分在觀念上可以看作與被解除部分的合同相互獨(dú)立的兩個合同。于此，已經(jīng)經(jīng)過的承租人占有、使用租賃物期間可以看作是一個有確定期限的租賃合同(期限至解除之日)。由此，由于該合同的效力并不因解除而受影響，故包括違約金責(zé)任在內(nèi)的合同條款仍然拘束雙方當(dāng)事人。

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，如果將解除前后的租賃合同看作兩個獨(dú)立的合同，則不會發(fā)生解除權(quán)的問題。因為后一個合同根本就不存在違約行為，所以這樣理解繼續(xù)性合同是錯誤的。

筆者認(rèn)為，這種觀點(diǎn)只有現(xiàn)實(shí)是兩個獨(dú)立合同的情況下才成立。而現(xiàn)實(shí)是，這是一個合同，我們在理解上、在觀念上可以把解除前后的合同關(guān)系拆分為兩個，因而是一種擬制而非現(xiàn)實(shí)，其目的是為了更好地理解解除的溯及力問題。如果現(xiàn)實(shí)是兩個合同，則就沒有必要討論后一個合同的解除權(quán)問題。此其一。

其二，從另外一個角度觀察，正是因為租賃合同的繼續(xù)性特征，才導(dǎo)致我們能夠把一個租賃合同在解除后理解為兩個租賃合同，而非可以把它在觀念上拆分為兩個合同而導(dǎo)致租賃合同的繼續(xù)性特征。該觀點(diǎn)發(fā)生了倒果為因的錯誤。

其三，正如崔建遠(yuǎn)教授所言，繼續(xù)性債權(quán)可以從兩個角度把握：一方面把繼續(xù)性債權(quán)作為一個整體，也必須如此。另一方面，在一定條件下，如在履行的具體操作上、在違約與否的判斷上、在訴訟時效的適用上等，可將繼續(xù)性債權(quán)區(qū)分為若干個債權(quán)，每個這樣的債權(quán)可以取名為“個別債權(quán)”，每個“個別債權(quán)”具有某種程度上的經(jīng)濟(jì)上和法律上的獨(dú)立性(崔建遠(yuǎn)：《繼續(xù)性債權(quán)與訴訟時效》，人民法院報2003年6月27日)。正因如此，才有將解除前后的租賃合同看作兩個“個別債權(quán)”，在違約責(zé)任的判斷上分別適用的可能性。

第二，合同法第九十七條規(guī)定，合同解除后當(dāng)事人“有權(quán)要求賠償損失”。通說認(rèn)為，這里的賠償損失，“依然是因違約而發(fā)生的損害的賠償”。在我國合同法理論和實(shí)踐都將賠償性違約金的性質(zhì)定為損害賠償?shù)念A(yù)定的背景下，第九十七條隱含了這樣一個結(jié)論：租賃合同解除后，違約金責(zé)任仍可適用(第九十八條規(guī)定的“結(jié)算和清理條款”到底是否包括違約金條款，學(xué)者多數(shù)語焉不詳，實(shí)務(wù)中也各行其是。因此，筆者求助于第九十七條)。