案情簡(jiǎn)介：房主與租戶都有違約行為

2016年11月8日，原告冉某與被告李某簽訂《房屋租賃合同》，約定被告承租原告的寫字間一套，建筑面積93.32平方米，租賃期限自2016年11月11日至2017年11月10日止，租金為原告每年凈收24000元，物管費(fèi)、清潔費(fèi)、電梯等費(fèi)用按物管公司標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算由被告承擔(dān);租金采用現(xiàn)金按季支付，第一次租金應(yīng)在合同簽訂當(dāng)日支付，包括2個(gè)月租金及2000元的押金，第二次租金應(yīng)在前一次付租期滿提前30日支付4個(gè)月租金8000元，先租后用;清潔費(fèi)、物管費(fèi)按物管公司要求及時(shí)支付，退房時(shí)結(jié)清至當(dāng)月;押金在合同義務(wù)終止前不能充抵任何租金、費(fèi)用，不能視為違約金，合同期滿終止時(shí)被告結(jié)清所有費(fèi)用并履行完手續(xù)15日后退還履約擔(dān)保押金;未到期退房的，履約擔(dān)保押金不退;被告未按照約定支付租金及物管費(fèi)達(dá)一日的，原告有權(quán)單方面解除合同收回房屋;合同終止日或解除合同、收回房屋日，被告將租賃房屋及配套設(shè)施以良好、適租、清潔狀態(tài)交還原告，否則原告有權(quán)打開門鎖、收回房屋，且按一次性清潔費(fèi)800元、墻面污損600元/平方米從押金扣劃保潔及修繕等費(fèi)用;任何一方違約由違約方按照該房月租金的三倍作為違約金賠償對(duì)方。雙方在合同中還約定了其他事項(xiàng)。

合同簽訂后，被告方向原告方支付了租金4000元、押金2000元。原告方將租賃房屋交給了被告。此后，被告方未再向原告交納租金。

法院判決：被告支付原告存款及利息

法院經(jīng)審理認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，被告李某依約應(yīng)于2016年12月10日前支付2017年1月11日至2017年5月10日期間的租金，其逾期未支付，其行為已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)支付租金的責(zé)任;但原告冉某已于2017年4月11日收回租賃房屋，故原告主張被告支付2017年1月11日至2017年4月10日期間的租金6000元，不違反雙方的約定和法律規(guī)定，本院予以支持。

原告冉某以被告拒不支付租金為由主張解除雙方之間的租賃合同，被告李某也同意解除合同，故本院對(duì)原告解除雙方租賃合同的訴訟請(qǐng)求予以支持。就原告方主張的違約金問題，因雙方在租賃合同中進(jìn)行了約定，現(xiàn)確因被告逾期不支付租金構(gòu)成違約，故本院對(duì)原告主張被告承擔(dān)違約金的請(qǐng)求予以支持;但根據(jù)雙方合同的約定，違約金并未針對(duì)違約方的具體違約行為，可以認(rèn)定其是對(duì)違約方所有的違約行為給原告造成損失的賠償;至于違約金的金額問題，考慮到原告在未通知被告解除合同的情況下，單方收回租賃房屋，也有違約行為，結(jié)合雙方關(guān)于任何一方違約由違約方按照該房月租金的三倍作為違約金賠償對(duì)方的約定，本院酌定由被告向原告支付違約金3000元。

律師說(shuō)法：違約金如何計(jì)算

《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。

約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。”

本案中，原告冉某與被告李某簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故為合法有效，當(dāng)事人應(yīng)自覺履行合同約定的義務(wù)，一方不履行合同義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行或者賠償損失等違約責(zé)任。被告李某應(yīng)依約支付租金，其逾期未支付，已構(gòu)成違約，但李某在未通知冉某解除合同的情況下，單方收回租賃房屋，也存在違約行為，故冉某可以請(qǐng)求法院酌情適當(dāng)減少違約金。

綜合上面的介紹，房主與租戶都有違約行為違約金的計(jì)算要根據(jù)實(shí)際情況確定。相信大家看了上面介紹后，對(duì)于房主與租戶都有違約行為的法律效力的法律知識(shí)有了一定的了解，如果你還有關(guān)于這方面的法律問題，請(qǐng)咨詢律霸網(wǎng)律師，他們會(huì)為你進(jìn)行專業(yè)的解答。