市民沈女士說：1月初，她定了市區(qū)城西一套120多平方米的二手房，算上車位等需150萬元。當(dāng)時合同約定先付5萬元定金，簽訂了購房合同，雙方約定5月底付款、交房。沒想到正在這時，新政出臺了，二套房首付必須60%?！拔蚁胪朔浚繓|不干了。否則那5萬元定金就要歸賣家。不知道有什么渠道可以解決資金問題?”

已購房者面臨違約怎么辦?

和沈女士一樣，市民魏先生也遇到了一樣的難題，而他選擇了“賣房返租”的辦法來解決。魏先生為湊足二套房60%的首付，將現(xiàn)住的房子推向市場出售，但有一個前提條件，至年底前，買房者必須將房子返租給他本人，這樣他既湊足了房款，也不用搬家，還有半年時間可以給新房裝修，一切生活都還和過去一樣，真是一舉多得。

若沈女士家住的第一套房沒有其他用處，也可像魏先生一樣“賣房返租”。但若必須保留第一套住房，則可以采用先將手頭的房產(chǎn)抵押給金融機構(gòu)的融資方式籌集首付款，這樣就可以不用賠付違約金了，不過房產(chǎn)抵押可能資金無法一下子到位，可找“墊資公司”提供資金，以促成房屋交易，避開違約責(zé)任?？傊?dāng)購房者的購房計劃因政策受阻，可通過多種渠道想辦法解決，爭取時間，靈活處理，同時要多咨詢專業(yè)人士，尤其是房產(chǎn)法律人士，為自己應(yīng)對違約情況獲得幫助。

政策密集出臺期，如何規(guī)避風(fēng)險?

首付、房貸利率的突然變化，讓我市不少購房者“很受傷”，出現(xiàn)了很多因無力支付首付款、無法貸款，從而需要退房或者終止合同的“違約群體”。同時，現(xiàn)階段正處于政策密集出臺期，也讓很多有計劃貸款買房的市民大受影響，如何規(guī)避“政策性違約”風(fēng)險呢?

記者采訪了資深房產(chǎn)顧問吳-源先生，對于一些正打算買房的市民，面對政策密集出臺期，他建議購房前要多咨詢，可以請專業(yè)人士先預(yù)審一下自己是不是符合銀行貸款審批條件，以降低風(fēng)險，避免在貸款過程中出現(xiàn)變故。其次，在簽合同時，提前約定違約責(zé)任。比如，在簽訂住房買賣合同過程中，可以根據(jù)現(xiàn)行政策以及未來有可能會出現(xiàn)的政策，將有可能出現(xiàn)的情形統(tǒng)統(tǒng)考慮進(jìn)來，提出相應(yīng)的應(yīng)對策略。例如，若買賣雙方同意，可在合同中寫明：遇到政策變化調(diào)整時，雙方可以不可抗力為由解除合同。在雙方同意的前提下，將違約成本降到最低。

已貸款的購房者，如何“減負(fù)”?

隨著二套房首付和貸款利率大幅提高，已貸款買房的購房者也在擔(dān)心負(fù)擔(dān)將進(jìn)一步加重，對此，一些銀行的專業(yè)人士提出了房貸“減負(fù)”的建議，可作參考。

理財師陳小姐說，一般而言，絕大部分購房者在選擇房貸時會用等額本金還款法或等額本息還款法。目前，加息的預(yù)期越來越濃，對于二套房貸款的客戶而言，建議使用固定利率貸款?！耙驗楝F(xiàn)在銀行在嚴(yán)格執(zhí)行第二套房貸款政策，購房者的貸款利率必須上浮10%。此前個人房貸基準(zhǔn)利率是5.94%，上浮10%后就是6.534%，業(yè)內(nèi)有人預(yù)言今年會加息0.54個百分點，這樣一來，第二套房貸款利率今后很可能會到7%，在這種情況下，辦固定利率房貸顯得劃算。因此貸款人在買二套房時，可比較一下一般利率與固定利率之間的差值再做選擇?！?/p>