張*杰律師：正確認(rèn)識預(yù)告登記當(dāng)事人簽訂房屋買賣的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)無權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起3個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。1、預(yù)告登記保全的債權(quán)請求權(quán)必須是能夠引發(fā)具有登記能力的不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)，建設(shè)部《房屋登記辦法》第67條規(guī)定，當(dāng)事人申請預(yù)告登記的情形有：預(yù)購商品房、以預(yù)購商品房設(shè)定抵押、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押等。2、預(yù)告登記依附于其保全的請求權(quán)，請求權(quán)轉(zhuǎn)讓或消失時，預(yù)告登記隨之轉(zhuǎn)讓或消失，但應(yīng)辦理相應(yīng)的手續(xù)。3、房屋預(yù)告登記期間，出賣人（預(yù)告登記義務(wù)人）未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意轉(zhuǎn)讓房屋的，不影響房屋買賣合同的效力。因預(yù)告登記權(quán)利人取得房屋所有權(quán)致使買賣合同不能履行的，買受人要求出賣人承擔(dān)合同責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定處理。（1）出賣人將房屋轉(zhuǎn)讓他人，并辦理了預(yù)告登記手續(xù)后，出賣人又將房屋再行轉(zhuǎn)讓的，辦理了預(yù)告登記的合同買受人請求履行合同的，應(yīng)予支持。（2）出賣人將房屋轉(zhuǎn)讓他人，并辦理了預(yù)告登記手續(xù)后，出賣人又將房屋對外設(shè)定抵押權(quán)的，該處分相對于買受人不發(fā)生法律效力，抵押權(quán)人主張對房屋行使抵押權(quán)優(yōu)先受償?shù)?，不予支持。?）出賣人將房屋轉(zhuǎn)讓他人，并辦理了預(yù)告登記手續(xù)后，出賣人又將房屋出租給他人的，該租賃行為屬于上述的“處分行為”，承租人主張“買賣不破租賃”的，不予支持。4、司法實踐中，一般認(rèn)為，在物權(quán)法規(guī)定預(yù)告登記制度之前，商品房預(yù)售合同備案登記在一定意義上具有預(yù)告登記的性質(zhì)。