購房前如何弄清土地使用權

在購買房產(chǎn)時要特別注意土地使用權的問題，重點要弄清以下幾個問題：

(一)住宅房屋并非都是居住用地。房屋的“類型”是“住宅”，并不意味著所使用的土地用途是住宅用地。因為土地用地為“綜合用地”的，仍然可以按照規(guī)劃建設商業(yè)用房以及住宅用房，也就是通常所說的商住樓，這類房屋雖可居住，但土地使用年限并非是70年，而只是50年。

(二)土地使用權年限并非從辦產(chǎn)證時起算。土地使用權年限是從開發(fā)商拿地時起算，開發(fā)商從取得土地，再到施工建設，最后交房辦小產(chǎn)證，至少要用兩到三年時間，因此購買人取得的土地使用權年限要扣除此前的年限，實際取得的只是剩余的年限。

(三)爛尾樓的土地使用年限一般大幅縮水。在上世紀九十年代開始進行的房地產(chǎn)開發(fā)熱潮中，有不少項目因缺乏后續(xù)資金而停建。此后，經(jīng)過項目轉讓，重新推向市場。房屋雖可重建，但土地使用權年限卻不能延期，因此，這類房產(chǎn)所余的土地使用權年限往往只有三十年左右。

(四)居住用地轉為非居住用地。開發(fā)商盡管取得的是住宅用地，但要改變土地用途也并非不可能，根據(jù)法律規(guī)定只要取得土地的出讓方同意并經(jīng)土地和規(guī)劃部門批準即可改變土地用途。當然，有關部門不會隨便同意開發(fā)商變更土地用途的要求，但因城市規(guī)劃進行了更改，加上有些樓盤長期處于爛尾狀態(tài)，土地用途就有可能會改變。因此，時常會遇到這樣的情況：房屋預售時土地是居住用地，取得小產(chǎn)證時土地卻變成了綜合用地。

(五)開發(fā)商就土地使用權問題應承擔的違約責任。我國實行的是“房地相連”的制度，即房地產(chǎn)在轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權同時轉讓、抵押。由于法律實務中存在土地用途變更或者土地使用權縮水的案例，因此開發(fā)商就此應承擔的違約責任應按以下情況加以區(qū)別：如果簽訂房地產(chǎn)買賣合同時，開發(fā)商已向購買人明確告知土地用途和土地使用權出讓年限的情況，則購買人不能要求開發(fā)商承擔違約責任。如果簽訂房地產(chǎn)買賣合同時，合同中明確約定了土地的用途及年限，而在此后未經(jīng)購買人認可而進行了變更，不論因開發(fā)商主動申請變更還是土地及規(guī)劃部門依職權而作出變更，由于合同的相對性，開發(fā)商均應就此向購買人承擔違約責任。

房屋土地的使用權能用多久

由于商品房的土地所有權歸國家所有，買房人所取得的只是房屋以及房屋所占的土地使用權?(支付的房價實際上就包括了二者)，所以土地使用權能用多長時間就關系到購買人的切身利益。法律對土地使用權按不同的用途規(guī)定了不同的使用年限，即居住用地70年，工業(yè)用地、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合或者其他用地50年。

按照新頒布的《物權法》的規(guī)定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。”由此可見，住宅用地的產(chǎn)權人可以對土地永久使用，享有永久土地使用權;對非住宅用地(也就是指五十年和四十年出讓期限的用地)僅僅規(guī)定了“依照法律規(guī)定辦理”。將來制訂的法律如何規(guī)定非住宅用地的續(xù)期問題還是個未知數(shù)，但根據(jù)物權法可得出的結論是：非住宅用地到期后很可能不會像住宅用地那樣無條件自動續(xù)期。

面對如今大部分地方的房價，購買一套房子，大部分人要耗費掉大半的積蓄，因此，買房前多了解一些總是不會有錯的。如果大家在購房期間遇到什么糾紛問題或需要進一步的了解，律霸網(wǎng)也提供律師在線咨詢服務，歡迎您進行法律咨詢。