一、深圳土地使用年限可以變更嗎?

具體來說，由經(jīng)營性用地轉(zhuǎn)為非經(jīng)營性用地、由非經(jīng)營性用地轉(zhuǎn)為非經(jīng)營性用地均直接審批，但是，由經(jīng)營性用地轉(zhuǎn)為經(jīng)營性用地、由非經(jīng)營性用地轉(zhuǎn)為經(jīng)營性用地，須依法收回再公開出讓，不宜直接審批。使用年限也可以變更。實(shí)際上，往往用途的改變就會引起使用年限的改變。當(dāng)然，即使用途不變，使用年限也可以延長，但不能超出法定最高年限。

二、土地使用期限到期怎么辦

眾所周知，除劃撥土地使用權(quán)外，國有土地使用制度實(shí)行有償使用和限期使用，土地使用者應(yīng)與國家(政府)訂立土地使用權(quán)出讓合同，約定使用期限和出讓金等等，經(jīng)登記取得土地使用權(quán);以出讓方式經(jīng)登記取得的土地使用權(quán)，因出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿而終止。

1、在土地使用年限屆滿前，土地使用者可以申請續(xù)期，經(jīng)重新簽訂出讓合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理土地使用權(quán)續(xù)期登記。土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。

2、住宅土地使用權(quán)的自動續(xù)期，是我國國有土地使用權(quán)申請續(xù)期制度的一個重大例外，等于向社會宣告：住宅土地使用權(quán)經(jīng)登記而取得，因?yàn)樽詣永m(xù)期而長期有效。該規(guī)定的意義在于：奠定了住宅土地使用權(quán)可以事實(shí)上長期存續(xù)的法律基礎(chǔ)，成為本世紀(jì)以來我國重樹民眾創(chuàng)造和保有財富信心的最具價值的法律制度。

3、《物權(quán)法》第149條規(guī)定住宅土地使用權(quán)自動續(xù)期，沒有規(guī)定任何條件，那些主張住宅土地使用權(quán)自動續(xù)期是有條件的觀點(diǎn)，不論其條件寬厚(例如象征性支付土地費(fèi)用)抑或苛刻，都不是在解釋而是在否定住宅土地使用權(quán)自動續(xù)期制度。

三、土地使用年期

凡與規(guī)劃國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年期按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年;工業(yè)用地五十年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年;綜合用地或者其他用地五十年。

“房屋產(chǎn)權(quán)登記更換版本，因文本問題引發(fā)熱議，國土資源部部長姜大明為大家進(jìn)行了解釋，消除了業(yè)主們的顧慮，姜大明解釋的主要內(nèi)容是“住宅所有權(quán)沒有期限，土地使用權(quán)是有期限的，”眾所周知，我國土地使用權(quán)取得方式分為出讓和劃撥，出讓土地中：住宅用地使用權(quán)最長為70年，工業(yè)及科教文衛(wèi)等最長期限為50年，商業(yè)、旅游、娛樂最長期限為40年;劃撥用地除法律另有規(guī)定的，不設(shè)置使用期限的限制，那么一個新的問題產(chǎn)生了，如果土地使用權(quán)到期怎么辦?因?yàn)榉课莺屯恋厥遣豢煞蛛x的，是否要重新繳納土地出讓金呢，或者申請重新劃撥?”楊在明說。

《中華人民共和國物權(quán)法》第149條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理”可見對于住宅用地，土地使用權(quán)到期土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)自動延期，這種延期屬于無償辦理，可以重復(fù)延續(xù);而非住宅用地使用權(quán)到期應(yīng)當(dāng)重新辦理用地手續(xù)，其中屬于出讓土地的，因重新繳納出讓金，屬于設(shè)定使用期限的劃撥用地，需要根據(jù)法定條件重新申請辦理劃撥手續(xù)或出讓手續(xù)，這種情形下因土地使用人屬于規(guī)定，應(yīng)當(dāng)采取協(xié)議出讓的方式供地，而是否能夠劃撥土地，則需要審查是否符合法定條件;對于沒有設(shè)置使用權(quán)期限的劃撥土地，就不用擔(dān)心期限的問題了。

四、變更程序

提前收回土地使用權(quán)，是指出讓人在土地使用權(quán)出讓合同約定出讓年限尚未屆滿的情況下，終止土地使用權(quán)出讓合同而收回土地使用權(quán)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《土地管理法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，提前收回土地使用權(quán)的前提條件是在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，并由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。

(1)為公共利益需要使用土地的。為公共利益需要是指國家為經(jīng)濟(jì)、政治、軍事、文化、衛(wèi)生等建設(shè)，需要使用土地的，可以將土地使用權(quán)收回。

(2)為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的，隨著城市建設(shè)的加快，新的城市規(guī)劃的實(shí)施，需要對舊城區(qū)進(jìn)行大規(guī)模的改造，需要重新調(diào)整和安排城市各個區(qū)域的土地的使用，為配合舊城區(qū)改建，國家要調(diào)整使用土地，收回或重新安排一些單位和居民正在使用的土地。

(3)土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的。

(4)因單位撤消、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的。

(5)公路、鐵路、機(jī)場、礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報廢的。

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