按揭房買賣不以抵押權(quán)人同意為生效要件

裁判要旨

我國物權(quán)法對按揭制度未予明確規(guī)定，按揭房屋買賣在我國不是一種典型的法律關(guān)系。按揭房買賣只要是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，符合合同法第五十二條的規(guī)定就是合法有效的，無需經(jīng)過抵押權(quán)人的同意。

案情

2003年7月19日，趙*剛購買房屋一套，房款合計145305元，首付31295元，趙以該房屋提供抵押擔(dān)保向烏市住房公積金中心貸款116000元，貸款期限30年。2003年12月1日，趙*剛與王*東簽訂合同，約定趙將該房屋以原價款轉(zhuǎn)讓給被告，被告向原告支付已付款38900元，并承擔(dān)公積金貸款的還款義務(wù)。2006年，因王*東多次逾期還款，致趙*剛在住房公積金管理中心存在不良信用記錄，影響了其所在單位其他職工的公積金貸款事項。趙后來經(jīng)了解認(rèn)為，按照擔(dān)保法的相關(guān)規(guī)定，該轉(zhuǎn)讓行為無效。便訴至烏魯木齊市新市區(qū)人民法院，請求法院判令其與被告王*東簽訂的房屋買賣合同無效，由被告返還房屋。

新市區(qū)人民法院經(jīng)審理查明，原、被告雙方簽訂轉(zhuǎn)讓按揭房的合同約定，原告有義務(wù)在被告支付完總房款的情況下，無償為被告辦理過戶手續(xù)。如被告不能支付按揭房款達4個月后，原告有權(quán)終止合同。在合同履行中，被告王*東每月交款均是足額交納的，但根據(jù)中國建設(shè)銀行住房公積金貸款對賬單顯示，2006年存在未足額劃款的情況。

評析

本案爭議的問題主要是房屋按揭的性質(zhì)及買賣按揭房屋是否需經(jīng)抵押權(quán)人銀行或公積金管理中心的同意。

一、對房屋按揭的性質(zhì)在實踐中有兩種認(rèn)識，一種觀點認(rèn)為房屋按揭屬于不動產(chǎn)抵押，另一種觀點認(rèn)為商品房按揭是一種讓與擔(dān)保。從實踐中看，按揭必須以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的權(quán)益給按揭人即銀行或公積金管理中心為必要條件，在按揭合同中，按揭人必須將《房產(chǎn)買賣合同》和《房地產(chǎn)證》的正本交付銀行或公積金管理中心執(zhí)管，故按揭房的性質(zhì)不完全符合不動產(chǎn)抵押的特征，有讓與擔(dān)保的法律特征。

二、對買賣按揭房屋是否必須經(jīng)銀行或公積金管理中心的同意。原告認(rèn)為買賣按揭房屋必須經(jīng)銀行同意，否則合同無效。其法律依據(jù)是我國擔(dān)保法第四十九條關(guān)于抵押物轉(zhuǎn)讓中未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的轉(zhuǎn)讓行為無效的規(guī)定，及物權(quán)法第一百九十一條抵押期間抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的規(guī)定。但是，因為對法律的理解應(yīng)從總體上把握，法律適用的結(jié)果應(yīng)符合法律的基本原則和立法目的。

首先，從合同法角度講，只要雙方的買賣合同符合合同法的生效要件，合同即為有效。

第二，從擔(dān)保法的角度講，《最高人民法院關(guān)于擔(dān)保法若干問題的解釋》第六十七條規(guī)定，擔(dān)保法的目的在于保證抵押物的流轉(zhuǎn)，同時為能更好地保護各方利益，賦予抵押權(quán)以追及效力及受讓人以滌除權(quán)。所以擔(dān)保法第四十九條抵押物轉(zhuǎn)讓中未通知抵押權(quán)人則轉(zhuǎn)讓行為無效的意思，應(yīng)為受讓第三人不能應(yīng)價款的支付而使抵押物免責(zé)，抵押權(quán)人得追及抵押物行使抵押權(quán)，即轉(zhuǎn)讓行為只是對抵押權(quán)人不生效，而在抵押人和受讓人之間仍然是有效的。故本案原告與被告簽訂的按揭房買賣在抵押人之間是有效的，對抵押權(quán)人不發(fā)生效力。

第三，從物權(quán)法的角度講，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。這是債權(quán)與物權(quán)相區(qū)分原則。故原被告雙方的按揭房轉(zhuǎn)讓合同是有效的，至于物權(quán)是否變動根據(jù)實際情況予以確定。

第四，如果認(rèn)定合同無效，無視買受人的合法利益，使出賣人通過不合理的反悔得到利益，違反了誠實信用原則。

第五，本案認(rèn)定合同有效對公積金管理中心抵押權(quán)的實現(xiàn)并無影響，因為被告按合同約定一直替原告履行還款義務(wù)，對公積金管理中心的利益并無實質(zhì)性的影響。在合同有效的情況下，銀行或公積金管理中心可通過下列三種方式實現(xiàn)抵押權(quán)：受讓人行使滌除權(quán)，代為清償債務(wù)，消滅抵押權(quán)；出賣人將轉(zhuǎn)讓房屋所得的價款向公積金管理中心提前清償債務(wù)或提存；公積金管理中心通過行使抵押權(quán)實現(xiàn)其利益。

以上內(nèi)容就是相關(guān)的回答，根據(jù)國家規(guī)定，按揭房買賣只要是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，符合合同法規(guī)定就是合法有效的，無需經(jīng)過抵押權(quán)人的同意，我們在確定合同是否有效的時候，需要看這個合同是否違反國家規(guī)定。如果您還有其他法律問題的可以咨詢律霸網(wǎng)相關(guān)律師。