簽訂抵押合同要小心哪些問(wèn)題

一、明確抵押合同是主合同的從合同，主合同無(wú)效時(shí)，抵押合同也無(wú)效。目前我國(guó)法律是禁止企業(yè)間進(jìn)行借款的，而對(duì)個(gè)人之間借款沒有此規(guī)定，故在簽訂抵押合同時(shí)要特別注意主合同的有效性。

二、當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立抵押合同。

三、抵押合同中不能約定“在履行期屆滿，抵押權(quán)人沒有清償債務(wù)能力時(shí)，就將抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給人所有”。此約定沒有法律效力。

四、用必須辦理抵押登記的財(cái)產(chǎn)比如房產(chǎn)、土地、汽車等作抵押物的，應(yīng)向有關(guān)部門申請(qǐng)抵押登記，不辦理抵押登記手續(xù)的，抵押合同不生效;用其他財(cái)產(chǎn)作抵押物的，可以自愿向公證部門申請(qǐng)抵押登記，并且只有辦理了抵押物登記手續(xù)的，才有對(duì)抗第三人(抵押合同以外的人)的效力。

五、注意辦理抵押物登記的法定部門。僅僅以土地使用權(quán)抵押的，為核發(fā)土地使用權(quán)證書的土地管理部門;以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門;以林木抵押的，為縣級(jí)以上林木主管部門;以車輛、船舶抵押的，為運(yùn)輸工具的登記部門;以企業(yè)設(shè)備和其他動(dòng)產(chǎn)抵押的，為財(cái)產(chǎn)所在地的工商行政管理部門。

抵押合同的簽訂內(nèi)容與注意事項(xiàng)

1、抵押合同的形式商品房抵押，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的抵押合同。抵押合同可以在主債權(quán)合同中訂立抵押條款的方式簽訂，也可以單獨(dú)簽訂。

2、抵押合同的主要內(nèi)容抵押合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

(一)抵押人、抵押權(quán)人的名稱或者個(gè)人姓名、住所;

(二)主債權(quán)的種類、數(shù)額;

(三)抵押房地產(chǎn)的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等;

(四)抵押房地產(chǎn)的價(jià)值;

(五)抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理責(zé)任以及意外損毀、滅失的責(zé)任;

(六)債務(wù)人履行債務(wù)的期限;

(七)抵押權(quán)滅失的條件;

(八)違約責(zé)任;

(九)爭(zhēng)議解決方式;

(十)抵押合同訂立的時(shí)間與地點(diǎn);

(十一)雙方約定的其他事項(xiàng)。以預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的，應(yīng)當(dāng)將生效的預(yù)購(gòu)房屋合同作為合同附件。

3、涉外商品房抵押的公證抵押人和抵押權(quán)人一方為特別行政區(qū)、特別行政區(qū)、地區(qū)和外國(guó)的自然人、法人或者其他組織的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)公證機(jī)構(gòu)公證。

4、抵押合同的變更抵押人和抵押權(quán)人協(xié)商一致，可以變更抵押合同，變更抵押合同，應(yīng)當(dāng)簽定書面的抵押變更合同。抵押商品房上存在兩個(gè)以上抵押權(quán)的，需要變更抵押合同的抵押權(quán)人，必須征得所有后順位抵押權(quán)人的同意。

5、抵押合同的終止

(1)抵押所擔(dān)保的債務(wù)已經(jīng)履行;

(2)抵押合同被解除;

(3)債權(quán)人免除債務(wù);

(4)法律規(guī)定終止或者當(dāng)事人約定終止的其他情形。

6、律師可提示委托人根據(jù)該商品房的地點(diǎn)、年限、建筑結(jié)構(gòu)、民用及商用類型、實(shí)用性、擔(dān)保期間與市場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè)，以及易變現(xiàn)性和可流通性確定貸款抵押率(一般不超過(guò)市場(chǎng)價(jià)格的70%)，并據(jù)此與抵押人簽訂抵押合同。

7、抵押合同不得約定的事項(xiàng)訂立抵押合同時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿而抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有，但法律沒有明文限制在抵押權(quán)人未交清的事實(shí)發(fā)生后抵押權(quán)人可以和抵押人協(xié)商。

8、抵押商品房的保險(xiǎn)抵押當(dāng)事人約定對(duì)抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險(xiǎn)費(fèi)由抵押人負(fù)擔(dān)。抵押房地產(chǎn)投保的，抵押人應(yīng)當(dāng)將保險(xiǎn)單移送抵押權(quán)人保管。在抵押期間，抵押權(quán)人為保險(xiǎn)賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕?/p>

9、權(quán)利憑證的保管抵押權(quán)設(shè)定后，《房屋他項(xiàng)權(quán)證》(原件)和房屋的保險(xiǎn)單憑證(正本)等由抵押權(quán)人或其委托指定的人保管，由抵押權(quán)人承擔(dān)妥善保管責(zé)任。特別提示：律師應(yīng)當(dāng)提示債權(quán)人，對(duì)房屋設(shè)定抵押的，連同抵押房屋所在的土地應(yīng)當(dāng)同時(shí)抵押。