辦理房產(chǎn)證的大致步驟為：第一，開發(fā)商要向房產(chǎn)登記機關(guān)提供齊全的房屋前期資料，如規(guī)劃許可證、用地許可證、竣工圖紙等;第二，根據(jù)上述資料，由測繪部門進行實地測繪并繪制圖;第三，根據(jù)實際測繪的面積到房管局交易部門立契過戶;第四，憑借買賣契約，房管局有關(guān)部門審核后裝訂齊備的檔案并擬定發(fā)證。從這個過程來看，要把房產(chǎn)證如期地辦理出來，開發(fā)商起主要作用，但不是開發(fā)商一家就能獨立完成的。因此，有些購房者在相當(dāng)長的時間內(nèi)未取得房產(chǎn)證，存在各種原因，現(xiàn)匯總?cè)缦拢?/p>

1、出賣人的原因，即開發(fā)商的原因。實踐中具體有：第一，土地使用手續(xù)不合法。如聯(lián)-建一方提供的土地使用權(quán)是劃撥土地使用權(quán)，其分得的房產(chǎn)往往只能自用，不能直接作為商品房出售，如果按商品房出售，其買受人將無法領(lǐng)取房產(chǎn)證;第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為支付全部土地使用權(quán)出讓金。支付土地出讓金是土地使用權(quán)受讓人的主要義務(wù)，在受讓人沒有按約定履行全部義務(wù)前，土地管理部門一般會限制辦理土地使用權(quán)的變更手續(xù);第三，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違章建房。比如審批了18層實際卻蓋了20層，違章的部分就無法辦證;第四，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能提供規(guī)定的資料。如因沒有通過綜合驗收而不能提供綜合驗收合格的證明;第五，其他原因。如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有將抵押權(quán)剔除等情況也會影響房地產(chǎn)登記手續(xù)的辦理。

2、買受人的原因，例如購房人怠于遞交辦證資料及遲延付款導(dǎo)致辦證遲延或者買受人是經(jīng)他人轉(zhuǎn)讓、抵債但未登記的商品房，在此情況下由于是購房人自身的原因?qū)е罗k證遲延，開發(fā)商無需承擔(dān)違約責(zé)任。

3、合同關(guān)系以外的第三人的原因。例如對政府有關(guān)部門辦證、測繪機構(gòu)測繪結(jié)果等都是沒有期限的要求，相關(guān)部門工作拖延、不及時或者房管局相關(guān)部門因作業(yè)繁忙而延緩了發(fā)證時間。此種情況下出賣人是否承擔(dān)違約責(zé)任?根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條之規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”由此可以看出，“出賣人的原因”應(yīng)包括出賣人自身的原因以及可歸于出賣人一方的第三人原因，只要是由此造成的逾期辦證，出賣人均應(yīng)向購房人承擔(dān)違約責(zé)任。

4、不可抗力。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，因不可抗力導(dǎo)致一方或者雙方違約的，違約方可以免責(zé)。故若因不可抗力的原因?qū)е麻_發(fā)商延遲辦證，開發(fā)商可以免責(zé)。

綜上，在商品房買賣合同履行中出現(xiàn)逾期辦證的原因是復(fù)雜的，必須區(qū)分逾期辦證的真正原因，望廣大購房者慎用此條款追究開發(fā)商的違約責(zé)任。

二、逾期辦證的違約責(zé)任數(shù)額的確定

1、支付約定違約金，按照合同約定的違約金數(shù)額或違約金計算方法確定;

2、賠償損失，該責(zé)任形式適用于買受人損失數(shù)額確定，且合同未約定違約金或約定違約金低于損失的情形;

3、沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。已付購房款包括買受人支付的首付款和銀行按揭貸款。