二手房買賣過程中怎樣避免糾紛

糾紛的原因很多是因為買賣雙方信息不對稱，因此避免糾紛的第一點(diǎn)就是，詳細(xì)約定合同的內(nèi)容，有什么問題都可以按照合同來解決。其次及時約定合同，但是還是存在違約，那么我們就可以約定較高（不超過損失的百分之三十）的違約金，來預(yù)防對方違約。最后就是仔閱讀合同的條款項，以免因為粗心大意導(dǎo)致合同的糾紛。

隨著市場上二手房交易數(shù)量的不斷增加，由此帶來的買賣糾紛案件呈現(xiàn)上升的趨勢?，F(xiàn)在就通過對一些典型案件的分析，讓市民了解如何避免類似的糾紛，怎樣可以盡量地減少損失。?　　

【案例一】?

交易不成中介能否收取報酬??　　

2007年11月，劉*鵬在房屋中介公司看中了謝-峰所有某花園小區(qū)的一套房產(chǎn)。談好價格后，三方簽訂了一份?《房屋轉(zhuǎn)讓合約》。其中約定：該房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓成交價約為150萬元，劉*鵬須在簽署正式合同時向謝-峰付定金8萬元，這部分定金將自動轉(zhuǎn)為第一部分樓款，剩余部分房款等相關(guān)手續(xù)辦好后再支付。?　　

這份《房屋轉(zhuǎn)讓合約》還約定，無論在任何情況下，若謝-峰或劉*鵬未能依本合同之條款賣出或買入該物業(yè)，則毀約方必須即時付房屋中介公司8萬元，作為賠償房屋中介公司之損失。?　　

合同簽訂后，劉*鵬向房屋中介公司支付定金8萬元。謝-峰也于約定日期辦理好房產(chǎn)抵押注銷登記手續(xù)，并取回房地產(chǎn)證書，當(dāng)日將證書交付給房屋中介公司。此后，劉*鵬因生意突遇變故，不能按合同約定購樓，便想從中介公司要回8萬元定金。中介公司的答復(fù)是，要把這8萬元定金轉(zhuǎn)為中介服務(wù)損失費(fèi)，遂發(fā)生了劉*鵬與房地產(chǎn)公司見諸法庭之事件。?　　

法院審理后認(rèn)為，該《房屋轉(zhuǎn)讓合約》是房屋居間合同與房地產(chǎn)買賣預(yù)約合同的混合。根據(jù)相關(guān)法規(guī)：“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬”。于是判定，中介公司不得收取中介服務(wù)費(fèi)8萬元。?　　

【點(diǎn)評】?　　

本案中，按照雙方簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合約》規(guī)定，無論在任何情況下，毀約方必須即時給付中介公司8萬元，作為賠償損失的規(guī)定，其實質(zhì)內(nèi)容是某房屋中介公司通過約定違約賠償?shù)男问?，在交易不成功的情況下要求委托人支付居間報酬。這一約定違反了?《合同法》規(guī)定，因此，法院不予支持。?　　

當(dāng)然，在相關(guān)法規(guī)中還規(guī)定，如果中介公司確實拿出了在服務(wù)過程中實際支付的費(fèi)用憑證，是可以要求毀約方給予實際補(bǔ)償?shù)?。法院判決，中介公司不能收取8萬元費(fèi)用，是由于該房屋中介公司無證據(jù)證明，其實際支出中介服務(wù)費(fèi)用8萬元。?　　

【案例二】?

中介代收定金應(yīng)否雙倍返還??　　

2007年7月，陳*浩夫婦通過某房產(chǎn)中介公司選中了一套王-東所有的二手住宅，買賣雙方經(jīng)協(xié)商，該房屋轉(zhuǎn)讓價格為110萬，由于當(dāng)時小區(qū)正在實施改造，因此雙方約定2007年10月前辦理該物業(yè)的相關(guān)產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，并且在當(dāng)年年底前交房。?　　

買賣雙方協(xié)商后通過該中介公司簽訂了?《房屋轉(zhuǎn)讓合約》，并約定：買方陳*浩夫婦一次性付定金5萬元，賣方王-東收取1萬元，余額4萬元定金由中介方代收至買賣成交后一天內(nèi)轉(zhuǎn)給賣方。?　　

隨后的時間里，由于小區(qū)房屋價格上漲，賣方王-東考慮到價格上漲的因素，不同意以原價出賣。買賣雙方多次協(xié)商，終不能達(dá)成一致，陳*浩夫妻一紙訴狀把賣主王-東告上法庭，希望按照三方簽訂的協(xié)議，并雙倍返還定金10萬元。?　　法院追加了中介公司為第三人。審理中的爭議焦點(diǎn)是，王-東雙倍返還定金的基數(shù)是按他們實收的1萬元，還是按《房屋買賣合約》協(xié)議中的5萬元計算?此案經(jīng)合議庭審理后判決被告按協(xié)議上約定的且原告也已實際交付的定金5萬元為基數(shù)，雙倍返還定金10萬元，由王-東返還給原告陳*浩夫妻6萬元，中介退還替被告王-東監(jiān)管的定金4萬元。?　　

【點(diǎn)評】?　　

本案中，在?《房屋轉(zhuǎn)讓合約》中，約定買方交定金5萬元，又有兩被告簽字確認(rèn)，因此無論被告將該5萬元放置于何處，按照我國的?《擔(dān)保法》及原、被告的合同約定，都不能改變其余4萬元的定金的性質(zhì)，因此法院判決把中介代為監(jiān)管的4萬元屬于定金，不僅符合國家的法律，也符合在簽訂協(xié)約時雙方當(dāng)事人的真實意圖。?　　在二手房買賣合同中，作為買賣雙方，一定要充分注意中介方提供的格式條款合同，詳細(xì)審閱條款中的每一條，對有歧義的一些條款要求明確，對不明白的條款可以找業(yè)內(nèi)人士咨詢，切不可草率在合同上簽名，引發(fā)日后糾紛。?(文中人物均為化名)

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