二手房合同簽訂后發(fā)現(xiàn)房屋嚴重漏水如何主張合同無效

新的《民法典》于2021年1月1日生效，《物權(quán)法》有效時期為2020年12年31日止，屆時與《民法典》相沖突的條款失效，由新頒布的司法解釋替換。

《民法典》生效前的規(guī)定：《物權(quán)法》第106條規(guī)定：“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：(一)受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；(二)以合理的價格轉(zhuǎn)讓；(三)轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定?！?/span>

如果合同里注明了房子不會漏水的問題，那么是可以退房或者讓原房東維修的，但如果沒有證據(jù)這個就不太好辦理了。

合同是雙方合意的行為，是否構(gòu)成違約要看合同的條款。

1、合同上是否明確寫明房子的完好性，是否包括漏水這一項。如果寫明，可以以對方違約進行搞辯；如果沒有寫明，應當不構(gòu)成解除合同的根本性違約。另外還要看房子漏水的程度，如果僅僅是小范圍的漏水，那不算是解除合同的理由。

2、是否支付違約金，就要根據(jù)合同推斷是哪一方違約。

法律規(guī)定

《物權(quán)法》第106條規(guī)定：“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：(一)受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；(二)以合理的價格轉(zhuǎn)讓；(三)轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定?！?/p>

最高人民法院《關(guān)于適用〈婚姻法〉若干問題的解釋(一)》第17條第(二)項和《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第89條也有類似的規(guī)定?？梢?，我國法律已經(jīng)確立了不動產(chǎn)物權(quán)的善意取得制度。只要符合善意取得的條件，即買方受讓房屋時出于善意，并支付了合理對價并進行了登記，則從保護善意第三人、維護交易安全的目的出發(fā)，認定房屋買賣合同有效，允許買方取得房屋的所有權(quán)。

建議在簽訂二手房合同之前，就應該要對房屋質(zhì)量進行詳細的檢查，不要等簽訂了合同才去發(fā)現(xiàn)原來它存在著質(zhì)量問題。具體二手房合同簽訂后發(fā)現(xiàn)房屋嚴重漏水的情況如果你不清楚找個律師的幫助是最好的，律霸網(wǎng)上有許多律師能提供幫助。