人民法院案例選

戀愛(ài)關(guān)系終止后購(gòu)置房屋的權(quán)屬確定——何*強(qiáng)訴顧*娟所有權(quán)確認(rèn)糾紛案

本案要旨：戀愛(ài)關(guān)系期間基于想要建立婚姻關(guān)系的愿望共同購(gòu)房，一方未出資但產(chǎn)權(quán)登記為兩人共有的，在權(quán)屬認(rèn)定時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮未出資一方對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的貢獻(xiàn)大小，適當(dāng)照顧共有人生產(chǎn)、生活的實(shí)際需要等情況，合理確定未出資方的份額。未出資一方對(duì)購(gòu)買房屋沒(méi)有貢獻(xiàn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋產(chǎn)權(quán)歸出資方所有;未出資方在購(gòu)買房屋后有償還銀行貸款和利息等貢獻(xiàn)的，應(yīng)當(dāng)對(duì)未出資一方作出相應(yīng)的補(bǔ)償。

案號(hào)：廣東省新興縣人民法院(2012)云新法民初字第878號(hào)(2012年12月26日)、廣東省云浮市中級(jí)人民法院(2013)云中法立民終字第17號(hào)(2013年3月14日)

審理法院：廣東省新興縣人民法院、廣東省云浮市中級(jí)人民法院

來(lái)源：《人民法院案例選》2015年第3輯(總第93輯)

案例注解

男女雙方在戀愛(ài)的過(guò)程中，難免會(huì)有財(cái)物上的往來(lái)。尤其是隨著雙方婚期的臨近，雙方處于對(duì)未來(lái)生活的向往或者彼此之間的信任，還會(huì)單方或者雙方共同購(gòu)買房屋等財(cái)產(chǎn)為結(jié)婚做準(zhǔn)備。一般的法律觀念認(rèn)為，這種財(cái)物上的往來(lái)屬于一種贈(zèng)與關(guān)系，只要贈(zèng)與物已經(jīng)進(jìn)行了交付或者登記，贈(zèng)與行為即已經(jīng)完成，贈(zèng)與方無(wú)權(quán)要求返還。但是，實(shí)踐中有一些財(cái)產(chǎn)涉及金額較大，比如房屋、車輛等，若按照上述理論進(jìn)行認(rèn)定，存在法理認(rèn)定和社會(huì)公平之間的沖突。

筆者亦認(rèn)同上述法官的裁判，一般房屋的權(quán)屬以不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利為準(zhǔn)，采用的是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記公示原則。不動(dòng)產(chǎn)的登記具有推定力，即經(jīng)合法登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人在法律上被推定為真正的權(quán)利人。但依據(jù)《物權(quán)法》第十九條第一款的規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正?！边@表明房地產(chǎn)權(quán)證上所推定登記的產(chǎn)權(quán)人只是證權(quán)程序。人民法院完全可以依據(jù)查明的事實(shí)對(duì)現(xiàn)有的權(quán)屬登記予以否定。類似上述案件，就必須要考慮房屋的實(shí)際出資。

戀愛(ài)期間，在一方出資后，將另一方登記在房屋產(chǎn)權(quán)證上的行為應(yīng)當(dāng)屬于一種附義務(wù)的贈(zèng)與行為。附條件的贈(zèng)與合同又稱附義務(wù)的贈(zèng)與合同，是指贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)利時(shí)，要求受贈(zèng)人符合一定條件的贈(zèng)與合同。根據(jù)《合同法》第一百九十條的規(guī)定：“贈(zèng)與可以附義務(wù)。贈(zèng)與附義務(wù)的，受贈(zèng)人應(yīng)當(dāng)按照約定履行義務(wù)”，以及《民法通則》第六十二條的規(guī)定：“民事法律行為可以附條件，附條件的民事法律行為在符合所附條件時(shí)生效”，在附條件贈(zèng)與合同的情況下，只有滿足所附條件，贈(zèng)與合同才正式生效。根據(jù)常理來(lái)看，雙方都基于想要建立婚姻關(guān)系的愿望購(gòu)買了房屋，應(yīng)該認(rèn)為其中暗含了要求締結(jié)婚姻關(guān)系的條件，雙方之后沒(méi)有登記結(jié)婚的，應(yīng)視作條件未成就，沒(méi)有出資而登記在房屋名下的一方應(yīng)當(dāng)要返還房屋。

筆者認(rèn)為，戀愛(ài)期間購(gòu)房不僅要考慮到雙方之間存在的贈(zèng)與關(guān)系，也不能回避雙方之間的贈(zèng)與前提。即如前面所述的是基于想要建立婚姻關(guān)系的愿望。在一方并未出資的情況下如何認(rèn)定未出資一方對(duì)共同財(cái)產(chǎn)有貢獻(xiàn)?本案訟爭(zhēng)的房屋是由原告支付首期購(gòu)房款，同時(shí)，原告又向銀行申請(qǐng)了20年的按揭貸款，并支付了個(gè)人貸款抵押房屋保險(xiǎn)費(fèi)，其后均是一直由原告供樓?？梢?，在購(gòu)買該房屋時(shí)及償還房屋貸款等，被告并沒(méi)有作出過(guò)任何貢獻(xiàn)，故法院判決被告將房屋返還給原告是符合法理的。若是未出資一方申請(qǐng)購(gòu)房貸款或者在購(gòu)買房屋后有償還過(guò)銀行貸款和利息的，可認(rèn)定未出資方在購(gòu)買房屋過(guò)程中有貢獻(xiàn)，應(yīng)當(dāng)對(duì)未出資一方作出相應(yīng)的補(bǔ)償。

相關(guān)法條

《中華人民共和國(guó)民法通則》

第四條民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則。

第六十二條民事法律行為可以附條件，附條件的民事法律行為在符合所附條件時(shí)生效。

相關(guān)案例

1.因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容產(chǎn)生爭(zhēng)議的，利害關(guān)系人可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利——姜某訴郭某請(qǐng)求確認(rèn)所有權(quán)糾紛案

本案要旨：因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容產(chǎn)生爭(zhēng)議的，利害關(guān)系人可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利。對(duì)于房屋買賣借名登記糾紛，應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面予以考察判斷真正權(quán)利人：一是涉訴房屋產(chǎn)權(quán)證登記為誰(shuí)，由誰(shuí)保管;二是涉訴房屋的購(gòu)房款及相關(guān)稅費(fèi)由誰(shuí)支付;三是涉訴房屋由誰(shuí)長(zhǎng)期支配使用;四是房屋出賣方的證明。

來(lái)源：人民法院報(bào)

2.實(shí)際購(gòu)房人需提供支付房款等證據(jù)證明其為所有權(quán)人——林-志與WANSULIAO(廖*蘇)房屋所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案

本案要旨：基于不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力，法律上一般推定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書上載明的登記人是產(chǎn)權(quán)人。在以他人名義購(gòu)房的情況下，實(shí)際購(gòu)房人能夠提供充分的證據(jù)證明其為真實(shí)的購(gòu)房人，且能夠證明購(gòu)房款由其支付，則可確認(rèn)其為房屋的實(shí)際所有權(quán)人。

案號(hào)：(2012)浦民一(民)初字第8282號(hào)、(2012)滬一中民二(民)終字第2221號(hào)

審理法院：上海市第一中級(jí)人民法院

來(lái)源：《人民司法·案例》2014年第4期

3.父母將自住房登記在成年子女名下不宜認(rèn)定為贈(zèng)與——張*英訴柯-閩房屋所有權(quán)糾紛案

本案要旨：有證據(jù)證明房屋系父母出資建造的，而父母僅將房屋登記在成年子女名下，如果不是為了子女結(jié)婚的目的表示贈(zèng)與，也沒(méi)有其他明確的贈(zèng)與意思表示，該登記行為不宜認(rèn)定為贈(zèng)與，應(yīng)屬于登記錯(cuò)誤，房屋仍屬于父母的財(cái)產(chǎn)。

案號(hào)：(2008)吉中民三終字第103號(hào)

審理法院：江西省吉安市中級(jí)人民法院

來(lái)源：《人民司法·案例》2009年第8期

4.不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載和房屋所有權(quán)人不一致的，如果有足夠的證據(jù)證明這一事實(shí)，那么房屋所有權(quán)歸屬于真正的權(quán)利人——李-磊訴陽(yáng)*平所有權(quán)確認(rèn)案

本案要旨：司法實(shí)踐中，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載和房屋所有權(quán)人不一致的，如果有足夠的證據(jù)證明這一事實(shí)，那么房屋所有權(quán)歸屬于真正的權(quán)利人。物權(quán)法以公示原則為基礎(chǔ)，派生出了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記推定真實(shí)的效力，即除有相反證據(jù)證明外，法律認(rèn)為記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的人是該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人。如果已經(jīng)形成完整的證據(jù)鏈條，證明了當(dāng)事人為涉訴房屋的真正權(quán)利人，那么房屋的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸于另一方提供證據(jù)的人。

案號(hào)：(2011)順民終字第13070號(hào)

審理法院：北京市第二中級(jí)人民法院

來(lái)源：《中國(guó)審判案例要覽》

5.有充分證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載不真實(shí)時(shí)，法院應(yīng)當(dāng)作出與不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載相反的事實(shí)認(rèn)定——安-鋼訴黃-婧所有權(quán)確認(rèn)案

本案要旨：不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，因此具有無(wú)可爭(zhēng)辯的權(quán)威性。當(dāng)某項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生權(quán)屬爭(zhēng)議時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記簿可以用來(lái)確定真正的權(quán)利人;但這并不等于不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)一定是“真實(shí)的”，其僅具有“推定的證據(jù)效力”。如果異議方提出充分的反證，法院應(yīng)當(dāng)作出與不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載相反的事實(shí)認(rèn)定。

案號(hào)：(2009)湖民初字第3219號(hào)

審理法院：福建省廈門市湖里區(qū)人民法院

來(lái)源：《人民法院案例選》

6.訟爭(zhēng)房產(chǎn)的出資來(lái)源問(wèn)題以及出資的性質(zhì)問(wèn)題是認(rèn)定房產(chǎn)權(quán)屬的關(guān)鍵——?jiǎng)?lì)*盛、丁玉英、勵(lì)*青、勵(lì)*群訴勵(lì)*杰所有權(quán)確認(rèn)糾紛案

本案要旨：在雙方當(dāng)事人對(duì)房屋權(quán)屬證書的證明效力均存在爭(zhēng)議的情況下，該房屋權(quán)屬證書自然不能作為認(rèn)定訟爭(zhēng)房屋權(quán)利歸屬的證據(jù)。此時(shí)，法院應(yīng)對(duì)房屋權(quán)屬證書在涉及確權(quán)之訴等民事訴訟案件中的證據(jù)效力作出審查分析，并嚴(yán)格按照相關(guān)證據(jù)規(guī)則對(duì)訟爭(zhēng)房屋的權(quán)屬作綜合認(rèn)定。其中關(guān)鍵在于，不僅應(yīng)查明房產(chǎn)的出資問(wèn)題，還應(yīng)理順?lè)申P(guān)系，對(duì)財(cái)產(chǎn)性質(zhì)進(jìn)行綜合分析認(rèn)定。如果房產(chǎn)的出資既具有家庭共同財(cái)產(chǎn)性質(zhì)，也具有夫妻共同財(cái)產(chǎn)性質(zhì)，應(yīng)認(rèn)定該房產(chǎn)系相關(guān)權(quán)利人的共有財(cái)產(chǎn)。

審理法院：浙江省寧波市中級(jí)人民法院

來(lái)源：《人民司法·案例》2009年第8期