案例介紹：?？诘耐跸壬I房2年了，至今仍沒拿到房產(chǎn)證。他認為開發(fā)商違約，并告到?？谥俨梦筚r償未按合同交付房子違約金7920元及逾期辦理房產(chǎn)證違約金8881元。但開發(fā)商認為，房子鑰匙你都拿到手了，難道房子還不算交付?所以不存在違約問題。

?？谥俨梦詹枚?，未按要求交房當然違約。但由于沒有合同約定，也沒有法律依據(jù)。王先生的違約交付必須賠償要求，最終未獲支持。

今年3月，王先生向?？谥俨梦峤坏纳暾垥Q：2002年，他和?？谝患曳康禺a(chǎn)公司簽合同，決定購買由其開發(fā)的一套住宅。雙方約定：開發(fā)商應于2003年5月30日前，將驗收合格的房屋交付其使用，隨后90天內(nèi)，辦理好房產(chǎn)證。合同簽訂后，王先生拿出自己的所有積蓄，交完了房款。但時至今年3月31日，開發(fā)商仍未取得驗收合格證，亦未辦好房產(chǎn)證。

王先生認為，作為房屋開發(fā)商，在明知自己違約的情況下，沒有積極向他作出合理解釋，說明違約的原因及應采取的補救措施，故要求其賠償違約金。

開發(fā)商在答辯書中強調(diào)，合同明確約定，出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責任由出賣人承擔。實際上，他們已于2003年6月17日將房屋交付王先生使用，就表明他已放棄了約定的拒絕交房的權利。在已經(jīng)交房2年后，王先生仍要求交付違約金，無事實與法律依據(jù)。

同樣，合同也并沒有約定辦理房產(chǎn)證的具體時間，也沒有約定出賣人違反此款的責任。如因出賣人的責任，導致買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房產(chǎn)證，也只有在退房的前提下，才給予1%的賠償。如不退房，什么也不可能得到。

?？谥俨梦?jīng)過審理后認為，依合同約定，房地產(chǎn)公司應于2003年5月31日前將王先生所購房屋交其使用，但房地產(chǎn)公司實際交付時間為2003年6月15日，逾期15天，屬違約行為。而且房地產(chǎn)公司未按時辦理房產(chǎn)證，亦違反了合同的約定。依據(jù)有關規(guī)定，應向王先生支付逾期辦理房產(chǎn)證的違約金8881元。

仲裁庭同時認為，房地產(chǎn)公司未按合同約定的房屋交付條件交付房屋，也未將辦理權屬登記的相關資料報產(chǎn)權登記機關備案，同樣違約。但因沒有合同的約定，也沒有法律依據(jù)，王先生關于違約金的請求，仲裁庭不予認可。

海南法律界人士認為，商品房買賣合同通常對出賣人逾期交房的違約責任作了明確約定，但對商品房怎樣才算交付使用則沒有具體約定，日常生活中，買賣雙方往往對此存在不同理解而引發(fā)爭議。

本案中，出賣人認為“房屋的交付使用”就是交鑰匙，作為購房人則認為“房屋交付使用”不僅包括領鑰匙，接受經(jīng)驗收合格的房屋，還包括取得房屋所有權證書。

為了避免此類糾紛產(chǎn)生，購房者最好在合同條款中對交付使用的條件明確約定，指出只有完全符合交付條件后才算是正式交付，否則出賣人應承擔逾期交房的違約責任。同時也可以約定出賣人交付未經(jīng)驗收合格的房屋應承擔的違約責任。購房者在簽訂合同的過程中如能這樣約定，無論出賣人逾期交房或交付未經(jīng)驗收的房屋均應承擔違約責任。