【案情簡介】李先生通過一家房屋中介甲去看一個標(biāo)價100萬的二手房?？捶壳埃薪楦嬖V他根據(jù)“行規(guī)”，須先簽“看樓書”。李先生購房心切，只好在中介預(yù)先準備好的《看房證明及委托協(xié)議書》上簽名。根據(jù)協(xié)議，如房屋成交，李先生應(yīng)支付成交價的3%作為傭金。

看樓書同時規(guī)定“在一年內(nèi)，看房者直接或間接與房主成交，都視為由該中介公司促成交易，須支付上述傭金及等額于傭金25%的違約金”。因房價無法協(xié)商一致，李先生放棄購買該房，半年后，另一家房屋中介乙對同一房源標(biāo)價88萬，李先生于是通過另一家中介簽約成交。中介甲知曉李先生成交后，向李先生追討傭金及違約金，李先生不同意，最后雙方鬧上法院，法庭認定“看樓書”中的霸王條款無效，最后，法院判決中介公司敗訴，李先生無需向中介甲支付傭金及違約金。

【律師點評1】誠信的缺失，致使二手房屋交易過程中，客戶為了逃避傭金，不誠信而跳單的行為也是存在的，中介公司要求客戶簽訂《看樓書》以防止跳單，是維護自身權(quán)益的有效依據(jù)之一。但是，中介機構(gòu)不能片面為了單方利益而對客戶的權(quán)利進行超越法律規(guī)定的限制。

【律師點評2】本案中，李先生只要在一年內(nèi)購買該物業(yè)，不管是否是在中介甲的居間服務(wù)促使下購買的，均應(yīng)向甲中介支付傭金。很顯然，《看樓書》隱含了免除作為居間人甲的主要義務(wù)以及強迫李先生必須接受甲居間服務(wù)的意思。因此，《看樓書》中免除中介甲的責(zé)任、排除李先生主要權(quán)利的條款無效。

【律師點評3】從性質(zhì)上看，《看樓書》屬于格式合同。對于格式合同，《消費者權(quán)益保護法》、《合同法》都對格式條款作了種種的限制，以防止條款制作人濫用格式條款獲取不正當(dāng)利益，并保護合同相對人，尤其是消費者的合法權(quán)益。

【律師點評4】《合同法》規(guī)定：“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用”。本案中，李先生購買房產(chǎn)是通過另一家中介公司成交，原中介方來促成房屋買賣合同，就是居間未成功。原中介方要求支付傭金，違反了我國《合同法》的規(guī)定。

【法條鏈接】《消費者權(quán)益保護法》第九條消費者享有自主選擇商品或者服務(wù)的權(quán)利。

消費者有權(quán)自主選擇提供商品或者服務(wù)的經(jīng)營者，自主選擇商品品種或者服務(wù)方式，自主訣定購買或者不購買任何一種商品、接受或者不接受任何一項服務(wù)。

消費者在自主選擇商品或者服務(wù)時，有權(quán)進行比較、鑒別和挑選?！逗贤ā返谌艞l采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。

格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時來與對方協(xié)商的條款。

《合同法》第四十條格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。

《合同法》第四百二十七條居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。

律霸網(wǎng)律師提醒：本人前年做過二手房交易，領(lǐng)教了房屋中介的厲害，最近有朋友處理其房屋時，也差點落入陷阱，消費者與房屋中介之間的糾紛可謂日益見長。中介方利用消費者“心急”、“先簽著無所謂”等麻痹心態(tài)誘導(dǎo)其簽訂不利于己的隱含霸王條款的合同，而一旦出現(xiàn)中介不理想的狀況，其有常常利用這些條款來與消費者談判。消費者此時心想：白字黑字寫著，逃也逃不了。于是破財擋在息事寧人，誰讓自己當(dāng)初簽得那么隨意呢，殊不知很多條款并不當(dāng)然對其產(chǎn)生法律約束力。這里提醒欲進行房屋買賣的消費者：簽訂任何書面文件前都要看清楚，嘗試理解清楚字面的含義，如無把握的，應(yīng)及時咨詢律師，以免草率簽字最終吃虧。