案例1

裝修入住近六載，辦證愿望竟成空

2008年，齊某通過(guò)其大哥了解到劉女士有套房屋要出售，劉女士表示自己已經(jīng)離婚，要賣的房屋房產(chǎn)證是登記在她的名下，其與前夫商量出售了之后用來(lái)做女兒的撫養(yǎng)費(fèi)。齊某與劉女士談好了價(jià)錢為20萬(wàn)元，先支付19萬(wàn)元，待過(guò)戶后支付剩余1萬(wàn)元。雙方口頭談好后，齊某向劉女士支付19萬(wàn)元，之后便于2009年拿了鑰匙裝修入住了。六年來(lái)，齊某多次催促劉女士辦理過(guò)戶，但劉女士一直以房產(chǎn)證找不到或丟了為由來(lái)推脫。就這樣到了2015年6月，齊某莫名被劉女士的前夫起訴要求搬離房屋。

原來(lái)，劉女士在與前夫離婚時(shí)已經(jīng)法院出具調(diào)解書，約定涉案房屋是歸其前夫所有，但劉女士并未將這一事實(shí)告訴齊某。從化法院經(jīng)審理認(rèn)為，劉女士與前夫離婚時(shí)，法院的調(diào)解書明確了房屋屬于其前夫所有，劉女士無(wú)權(quán)處分，如果齊某認(rèn)為劉女士損害了其合法權(quán)益，可通過(guò)另案起訴。最后，從化法院于2015年8月判決齊某在判決書生效之日起90日內(nèi)將房屋騰退給劉女士前夫。齊某不服提出上訴，二審法院對(duì)該案維持原判。

法官提醒：

房款支付要謹(jǐn)慎，審查產(chǎn)權(quán)是關(guān)鍵

法官提醒，買房人在購(gòu)買房屋前一定要審查對(duì)方的產(chǎn)權(quán)情況，在無(wú)法判斷其真?zhèn)蔚那疤嵯驴梢晕新蓭熐巴抗懿块T查詢其產(chǎn)權(quán)登記情況、去民政部門調(diào)查其婚姻登記情況，以確定是否婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)，賣方是否有權(quán)單獨(dú)出售，如果為婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)要求對(duì)方的配偶出面表明是否同意出售涉案房屋，方能向?qū)Ψ街Ц顿?gòu)房款。

案例2

全額付款未過(guò)戶房主又將房抵押

黃某在1999年購(gòu)買了劉某的房屋，房屋總價(jià)為7萬(wàn)元，黃某全額支付了房款，一直催促劉某過(guò)戶。誰(shuí)知道三個(gè)月后，黃某卻被告知?jiǎng)⒛秤謱⒃摲课葸B同自己的一間鋪位一起抵押給了銀行用于貸款30萬(wàn)元。2001年5月，黃某、劉某與銀行達(dá)成了房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，規(guī)定黃某代替劉某向銀行償還三萬(wàn)元，銀行、劉某則配合黃某辦理過(guò)戶。后來(lái)黃某向銀行支付了兩萬(wàn)元，要求銀行、劉某辦理過(guò)戶?？墒倾y行方認(rèn)為劉某還有大量債務(wù)未還清，劉某也避而不見，于是黃某想辦理過(guò)戶的愿望也變得遙遙無(wú)期。2015年11月，黃某到從化法院起訴劉某及銀行，目前該案件正在審理中。

法官提醒：

委托公證做保障，確保過(guò)戶才放心

大家在買賣二手房的過(guò)程中一定要注意，除了定金等款項(xiàng)，剩余主要購(gòu)房款的支付一定要以成功過(guò)戶為支付條件，也可以采取將剩余購(gòu)房款公證提存的辦法，在確保過(guò)戶成功后，房屋出售人才有權(quán)提取房款。否則，買房人會(huì)面臨出售人一房?jī)少u或?qū)⒎课菰俅蔚盅航杩畹蕊L(fēng)險(xiǎn)，以致付了款卻買不來(lái)房的風(fēng)險(xiǎn)，像該案例中的黃某因賣房人劉某欠大量外債，黃某連購(gòu)房款最終也難以追回。

案例3

為孩子上學(xué)買房，戶口遷入?yún)s遇阻

戚先生與妻子一直居住的是工廠的宿舍，戚先生在妻子懷孕期間在房產(chǎn)中介看中了林某所有的一套房，為的是能夠在寶寶出生后順利入讀該套房附近的幼兒園及對(duì)口的小學(xué)。2013年，戚先生通過(guò)中介與林某簽訂了協(xié)議，并聲明要求該套房的戶口必須騰空以便于其全家戶口的遷入，林某承諾自己家人的戶口從未落戶于此，并簽署了承諾書做保證。戚先生簽了合同付了房款，但在辦理戶口時(shí)卻被相關(guān)部門告知該套房產(chǎn)上有阮某等人的戶口，必須要阮某等人遷走戶口，其才能將自己及家人的戶口遷入?？墒瞧菹壬静恢廊钅碁楹稳恕?/p>

經(jīng)賣房人林某確認(rèn)，原來(lái)這套房子在林某之前還有一個(gè)主人阮某，林某也并不知道阮某及家人的戶口一直在該套房屋上。戚先生幾經(jīng)周折，聯(lián)系上了阮某，阮某卻說(shuō)他和家人的戶口從農(nóng)村遷出來(lái)后已經(jīng)無(wú)法再遷回原來(lái)的農(nóng)村集體戶了，他們家人在別處也再無(wú)房產(chǎn)，戶口也無(wú)法遷往他處。戚先生和妻子眼看孩子就要到上幼兒園的年齡，買了房子戶口卻沒有著落，夫妻倆于是于2014年年底將林某及阮某等訴至法院。案經(jīng)廣州兩級(jí)法院審理，林某被判賠2萬(wàn)元違約金。

法官提醒：

戶口登記要查清，莫等買完空悲嘆

在二手房買賣中，購(gòu)房者要與出售人一起前往戶籍部門查詢房屋上登記戶口的情況，確定該房是不是空戶。如果不是空戶，需要對(duì)原有戶口的遷出期限、地點(diǎn)等做詳細(xì)約定，更要在合同中明確戶口遷出問題的違約責(zé)任，以確保發(fā)生糾紛后可以獲得相應(yīng)的違約金，甚至可以解除合同，要求退房。