一、什么是房屋先賣后租？

房屋所有權(quán)人在將所有房屋出賣給一方后，尚未辦理房屋登記手續(xù)或已經(jīng)辦理登記手續(xù)，但又將房屋出租給他人的行為。

二、辦理房屋登記手續(xù)后出租房屋如何處理？

房屋在我國屬于不動產(chǎn)，而我國《物權(quán)法》對不動產(chǎn)的歸屬是有嚴(yán)格規(guī)定的。

《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

第十四條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。

第十五規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

從上述《物權(quán)法》條文可知，如果房屋所有人將房屋出賣給一方時，已經(jīng)進(jìn)行了不動產(chǎn)物權(quán)登記，即人們常說的過戶登記。那么，此時房屋已經(jīng)歸買方所有，原房屋所有人是沒有權(quán)利再將房屋進(jìn)行出租。

原房屋所有人對房屋出租構(gòu)成無權(quán)處分，《合同法》第五十一條規(guī)定，無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。若此時房屋所有人對租賃合同進(jìn)行追認(rèn)或者給予了原房屋所有人處分權(quán)，則租賃合同有效；反之，租賃合同無效，承租人可以請求解除租賃合同并要求原房屋所有人賠償損失，依照《合同法》的有關(guān)規(guī)定處理。

三、尚未辦理房屋登記手續(xù)，出租房屋如何處理？

此時，不動產(chǎn)尚未登記，沒有發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移，房屋還是屬于原房屋所有人的。原房屋所有人可以對房屋進(jìn)行再次處分，與承租人簽訂的租賃合同有效。此時，房屋到底是要出賣還是租賃，可由原房屋所有人擇一決定，并承擔(dān)因?qū)σ环铰男胁荒艿姆韶?zé)任。