如果連自己的產(chǎn)權(quán)意識(shí)都不懂得保護(hù)的，這部分人員其實(shí)是非常的令不清的，如果關(guān)系到產(chǎn)權(quán)動(dòng)遷，或者產(chǎn)權(quán)發(fā)生交易的這些大事的情況下，有些人在國(guó)有土地使用證和房產(chǎn)證這兩個(gè)大的證件上都出具的不夠齊全，因?yàn)檫@些人可能當(dāng)初在買(mǎi)商品房的時(shí)候就沒(méi)有了解一下賣(mài)房需要土地使用證的依據(jù)是什么?

一、賣(mài)房需要土地使用證的依據(jù)是什么?

五證兩書(shū)

(1)《建筑用地規(guī)劃許可證》

建設(shè)單位向土地管理部門(mén)申請(qǐng)征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)，該項(xiàng)目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。

(2)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。

(3)《國(guó)有土地使用證》

經(jīng)土地使用者申請(qǐng)，經(jīng)城市各級(jí)人民政府頒布的國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱(chēng)、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。

(4)《建設(shè)工程開(kāi)工證》

建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒(méi)有開(kāi)工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)。

(5)《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》

市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，銷(xiāo)售商品房的批準(zhǔn)性文件

(6)“兩書(shū)”

《商品房質(zhì)量保證書(shū)》、《商品房使用說(shuō)明書(shū)》

二、沒(méi)有土地使用證的房子能買(mǎi)嗎?

(一)首先還得確定土地是集體土地還是國(guó)有土地，如果是集體土地，未經(jīng)國(guó)家征收私人進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)是違法的，產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)很大，難以得到法律保護(hù)，房屋所有權(quán)證都是辦不了的。

(二)如果是國(guó)有土地，未辦理商品房銷(xiāo)售許可證就對(duì)外銷(xiāo)售房屋也是違法行為，如果交錢(qián)購(gòu)房了，會(huì)影響自己的權(quán)益實(shí)現(xiàn)，存在種種風(fēng)險(xiǎn)。

(三)即使是可以進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的國(guó)有土地，又有權(quán)預(yù)售，那么的話，按法律規(guī)定，購(gòu)房者也是有權(quán)要求辦理土地證和房屋證的。辦理土地證的好處當(dāng)然大于不辦，如果沒(méi)辦土地證，開(kāi)發(fā)商可以另行將土地使用權(quán)進(jìn)行交易，房隨地走，對(duì)自己的權(quán)益的保障就不夠充分和有力了。

(四)土地是劃撥土地，土地還是屬于政府的，沒(méi)有土地證或者只有大土地證，而沒(méi)有按照多少戶(hù)進(jìn)行分割，導(dǎo)致每一戶(hù)沒(méi)有土地證。

(五)土地有歷史遺留問(wèn)題，以前開(kāi)發(fā)商有稅費(fèi)沒(méi)有繳齊導(dǎo)致沒(méi)有辦理土地證，還有就是開(kāi)發(fā)商有辦理大土地證沒(méi)有按照多少戶(hù)進(jìn)行分割，導(dǎo)致每一戶(hù)沒(méi)有土地證。

(六)房屋拆遷時(shí)，會(huì)根據(jù)你房屋大小進(jìn)行補(bǔ)償?shù)?，?yīng)該沒(méi)有什么影響。如果是劃撥土地，可能房屋補(bǔ)償款會(huì)比較低。但是，這間房子在市場(chǎng)上交易價(jià)格也會(huì)比其他商品房低。沒(méi)有土地證，就不能到銀行做抵押貸款，因?yàn)榈盅嘿J款必須要有兩證齊全才行。房子你用來(lái)自己住，是沒(méi)有問(wèn)題的。但是沒(méi)有房產(chǎn)證并且沒(méi)有土地證的房子，那就是違法建筑，會(huì)被拆除，一分錢(qián)都沒(méi)得賠償。那種房子是不能買(mǎi)的。

三、如果沒(méi)有土地使用證會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)?

有房產(chǎn)證卻沒(méi)有土地使用證的原因主要是土地為集體所有或者國(guó)有劃撥土地。這不會(huì)影響到你對(duì)房產(chǎn)的所有權(quán)，也不會(huì)影響到未來(lái)的房產(chǎn)交易，唯一的影響是：如果房屋一旦哪天需要拆遷，可能無(wú)法獲得有關(guān)土地征用方面的補(bǔ)償。

開(kāi)發(fā)商賣(mài)房不僅包括土地使用證，其實(shí)國(guó)家規(guī)定開(kāi)發(fā)商必須是五證兩書(shū)全部都具備齊全的情況下才允許對(duì)外銷(xiāo)售商品房的，如果您購(gòu)買(mǎi)的是他人之前使用過(guò)的二手房的話，那當(dāng)然，二手房沒(méi)有土地使用證是存在很大的法律風(fēng)險(xiǎn)的，我國(guó)絕大多數(shù)地區(qū)都沒(méi)有開(kāi)放兩證合一的這個(gè)政策，所以不要只顧著確認(rèn)房產(chǎn)證上的名字的問(wèn)題。

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