案情

2003年5月26日，韓*生與案外人谷某將其共同所有的房屋出租給閆*彬，并簽訂了房屋租賃協(xié)議。協(xié)議中對(duì)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)包事項(xiàng)進(jìn)行了約定，閆*彬在租賃期間，經(jīng)出租人同意，可以進(jìn)行轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)包。2006年10月28日，經(jīng)出租人韓*生同意，閆*彬又將原租賃合同中的部分房屋轉(zhuǎn)租給劉*英、馬*力。

后因?qū)D(zhuǎn)租合同的效力問題發(fā)生糾紛，2008年4月15日，劉*英、馬*力以閆*彬?yàn)楸桓妗㈨n*生為第三人向河南省商丘市梁園區(qū)人民法院提起訴訟，請(qǐng)求法院依法判令該房屋租賃合同合法有效。第三人韓*生述稱，原租賃合同以及轉(zhuǎn)租合同均沒進(jìn)行登記備案，按照城市房屋租賃管理辦法應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)管理部門辦理登記手續(xù)，兩份合同應(yīng)均為無效合同。另查明：原出租合同中所含有谷某部分房產(chǎn)，已于2005年8月26日被虞城縣人民法院執(zhí)行拍賣。

裁判

梁園法院認(rèn)為，2003年5月26日，被告閆*彬與第三人韓*生簽訂的房屋租賃合同，是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，合同內(nèi)容符合法律規(guī)定，應(yīng)為有效合同。根據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人?；谠赓U合同，被告閆*彬又將租賃房屋轉(zhuǎn)租給原告劉*英、馬*力，且已征得出租人韓*生同意。轉(zhuǎn)租合同的簽訂是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，且不違反法律規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為有效合同。

第三人韓*生述稱，原租賃合同以及轉(zhuǎn)租合同均沒進(jìn)行登記備案。按照城市房屋租賃管理辦法應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)管理部門辦理登記手續(xù)。兩份合同應(yīng)均為無效合同的觀點(diǎn)，法院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國合同法》規(guī)定“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”。對(duì)合同的效力認(rèn)定應(yīng)當(dāng)依法律規(guī)定和行政法規(guī)為準(zhǔn)。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十三條規(guī)定：“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案?！痹摋l款并未將登記備案作為合同生效的條件，條文中的“并”只是倡導(dǎo)性條款而不是強(qiáng)制性條款。因此，該條款并不是合同生效的條件。

我國合同法以充分尊重意思自治為原則，在合同無效的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上采取嚴(yán)格原則，其目的是鼓勵(lì)交易、繁榮經(jīng)濟(jì)。故對(duì)第三人認(rèn)為合同無效的觀點(diǎn)，法院依法不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》(以下簡稱司法解釋)第九條第一款，判決如下：2006年10月28日原告劉*英、馬*力與被告閆*彬簽訂的房屋轉(zhuǎn)租合同為有效合同。

評(píng)析

盡管建設(shè)部出臺(tái)的《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定，出租房屋應(yīng)當(dāng)進(jìn)行備案登記，但是根據(jù)合同法及其司法解釋的規(guī)定，不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同是具有法律效力的，而《城市房屋租賃管理辦法》只是部門規(guī)章，不是法律和行政法規(guī)，對(duì)其的違反，只構(gòu)成行政違規(guī)，而不能據(jù)此認(rèn)定合同無效。

城市房地產(chǎn)管理法第五十三條規(guī)定，房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。建設(shè)部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》第十三條規(guī)定，房屋租賃實(shí)行登記備案制度。簽訂、變更、終止租賃合同的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案。

根據(jù)上述規(guī)定可知，我國實(shí)行房屋租賃登記備案制度，是否登記不影響租賃合同的生效。租賃合同的登記備案制度，主要是防止國家稅費(fèi)流失和防止當(dāng)事人非法出租房屋，另一個(gè)目的則是因?yàn)榉课莸炔粍?dòng)產(chǎn)的交易(包括出租)或設(shè)定物權(quán)應(yīng)向社會(huì)公示，以維護(hù)第三人的合法權(quán)益。