租賃房屋添附物應(yīng)如何處理

一、租賃雙方當(dāng)事人協(xié)商處理。通常來(lái)說(shuō)，租賃雙方當(dāng)事人會(huì)在租賃合同中約定，承租人對(duì)房屋進(jìn)行裝飾裝修或者增添附屬物時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)出租人書面同意，并對(duì)在租賃合同終止時(shí)如何處理房屋添附物作出規(guī)定。當(dāng)然，承租人也可以在對(duì)房屋進(jìn)行裝飾裝修或者增添附屬物前或后與出租人協(xié)商一致，同時(shí)約定租賃合同終止時(shí)，對(duì)房屋添附物的處理辦法。協(xié)商一致是最好的處理方式，但在實(shí)際操作過(guò)程中，不少當(dāng)事人尤其是承租人會(huì)草率行事，不注重在租賃合同中對(duì)此進(jìn)行約定，或罔顧租賃合同中的約定（如未經(jīng)出租人書面同意），更不注重合同終止或履行中解除合同時(shí)房屋添附物的處理，常常由此發(fā)生糾紛，甚至造成損失。

二、按侵權(quán)行為處理。承租人在對(duì)房屋作添附之前或之后未與出租人協(xié)商一致的，則承租人的添附行為屬于侵權(quán)行為。根據(jù)《合同法》第223條第2款之規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失?！币虼?，承租人對(duì)房屋的添附能夠拆除的，應(yīng)當(dāng)拆除，不能拆除的，出租人無(wú)須向承租人承擔(dān)任何責(zé)任。而且，因承租人拆除添附物造成房屋損壞的，還應(yīng)當(dāng)賠償出租人。

三、按過(guò)錯(cuò)原則處理。承租人對(duì)房屋添附雖然經(jīng)過(guò)出租人的同意，但未就租賃合同在履行過(guò)程中解除時(shí)的添附物的處理進(jìn)行約定，《房屋租賃司法解釋》第十一條根據(jù)過(guò)錯(cuò)原則分別處理：

（一）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持；

（二）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償；

（三）因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；

四、按公平合理的原則處理。承租人經(jīng)出租人同意（包括事后追認(rèn)）的添附，但在租賃合同中及事后未就添附物的處理作約定的，則可以按照《民法通則》及《合同法》所規(guī)定的公平原則進(jìn)行處理。租賃合同因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，根據(jù)《房屋租賃司法解釋》第十一條第（四）項(xiàng)規(guī)定，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。租賃合同經(jīng)履行后終止的，根據(jù)《民法意見》第86條規(guī)定，根據(jù)添附物能夠拆除的，由承租人拆除并歸承租人所有；不能拆除的可以折價(jià)歸財(cái)產(chǎn)所有人；造成財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償。

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