案例一、列入拆遷范圍的房屋能否出租?

國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》明文規(guī)定，房屋承租人也屬于拆遷安置補(bǔ)償對象。這也就是說如果將拆遷的房屋出租，房屋拆遷法律關(guān)系的主體由拆遷人和被拆遷人變?yōu)椴疬w人、被拆遷人和房屋承租人，這就給拆遷安置問題增加了困難，因此，被列入拆遷范圍的房屋有必要暫停部分活動(dòng)。

我國《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定，拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人，不得進(jìn)行下列活動(dòng)：(一)新建、擴(kuò)建、改建房屋;(二)改變房屋和土地用途;(三)租賃房屋。房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)前款所列事項(xiàng)，書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)，并且會(huì)在書面通知里明確出暫停期限。如果暫停期限超過1年，那么拆遷人如果需要延長暫停期限的，必須到房屋拆遷管理部門辦理批準(zhǔn)，從而延長暫停期，但是延長期限不得超過1年。

《合同法》規(guī)定，將列入拆遷范圍的房屋出租的行為，屬于一種無效民事行為，所簽訂的租賃合同無效。如果房主違反上述法律規(guī)定出租房屋，相關(guān)承租人就不能被列為拆遷安置補(bǔ)償對象，得不到那份補(bǔ)償。

租賃合同一旦宣告無效，房主就要承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。因而，暫停出租防止了拆遷人增加經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)和被拆遷人的財(cái)產(chǎn)浪費(fèi)。當(dāng)然，暫停出租的最長期限是兩年兩年，如果超過兩年，使得延期拆遷給房主造成較大損失的情況，房主可以要求拆遷人給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。

案例二、小產(chǎn)權(quán)房拆遷，原房屋買賣合同無效，產(chǎn)生糾紛當(dāng)如何解決?

在城市化迅猛發(fā)展的情況下，土地征收帶來巨大的拆遷利益，部分居民將小產(chǎn)權(quán)房房出售后，與買房產(chǎn)生糾紛，并以訴訟方式追討小產(chǎn)權(quán)房。

正常情況下，大多法院會(huì)按照法律規(guī)定確認(rèn)這類的房屋買賣合同無效，買賣雙方各自返還房屋和房款。但僅此并不能解決買賣雙方的糾紛，因房屋升值或房款貶值所造成的糾紛仍然時(shí)時(shí)存在著。

出賣人的小產(chǎn)權(quán)房買賣協(xié)議無效通常會(huì)得到法院的支持，但這一行為顯然有失誠信和違背傳統(tǒng)的道德，對買方來說顯然有失公平，法院似乎也會(huì)成為這種不誠信、不道德行為的幫兇。當(dāng)發(fā)生這類問題時(shí)，法院通常會(huì)考慮提起訴訟一方要求確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買賣協(xié)議無效的真正目的、房屋交付的時(shí)間長短、房屋的重置成本及一方因此獲得的利益大小，公平合理地進(jìn)行處理。如賣方確實(shí)因出售房屋后不能解決住房問題而訴請法院確認(rèn)房屋買賣協(xié)議無效的，則協(xié)議被確認(rèn)無效后，買方不應(yīng)從中獲利。

一般來說，買賣行為結(jié)束的時(shí)間越久、買方使用房屋的時(shí)間越長，就越應(yīng)當(dāng)維護(hù)交易的穩(wěn)定和安全。即使房屋買賣協(xié)議被確認(rèn)無效后，買方也會(huì)因此可得到的利益就應(yīng)越大。總之，因房屋買賣協(xié)議無效的可得利益會(huì)由一方單獨(dú)享有，會(huì)在買賣雙方之間進(jìn)行公平合理的分配。

為避免此類糾紛出現(xiàn)，買賣雙方應(yīng)當(dāng)對法律規(guī)定有所了解，避免不必要的財(cái)產(chǎn)糾紛，保障好自身的利益，減少或者避免小產(chǎn)權(quán)房買賣糾紛的產(chǎn)生。

這兩個(gè)案例是常發(fā)生的房屋歸屬糾紛問題，在發(fā)生房屋歸屬糾紛時(shí)，買賣雙方應(yīng)當(dāng)?shù)谝粫r(shí)間在法律方面尋求幫助，避免拖沓，以有效的方式解決問題。