目前我國很多地方都在實施城區(qū)改造工程，本著人與自然和諧的理念打造一座生態(tài)化的城市。政府實施征地是一個必然要面對的問題，政府的征地行為老百姓最關(guān)心的就是補償問題。陽江征收土地補償標準是陽江政府同社會各界協(xié)商的結(jié)果，在實際的實施中發(fā)揮了重要的作用。

一、市人民政府對被征收人給予的補償包括：

(一)被征收房屋及所占土地使用權(quán)價值的補償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

市人民政府應(yīng)當制定供水、供電、供氣、電視、通訊等室外設(shè)施移裝的補助和征收獎勵的辦法，對被征收人給予補助和獎勵。實行征收項目范圍內(nèi)統(tǒng)一的征收補助和獎勵標準，補助和獎勵的具體標準，根據(jù)征收項目建設(shè)的具體情況，在征收補償方案中確定并公布。

二、條征收個人住宅，被征收人符合當?shù)刈》勘Ｕ蠗l件且按規(guī)定通過資格審核和公示的，市人民政府應(yīng)當優(yōu)先給予住房保障，不受輪候限制。

三、條對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照《國有土地上房屋征收評估辦法》評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復核評估。對復核結(jié)果有異議的，可以向市房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

四、條房屋征收評估工作由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)承擔，按照住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《國有土地上房屋征收評估辦法》(建房〔2011〕77號)的規(guī)定開展。市房屋征收部門應(yīng)當統(tǒng)一公布具有相應(yīng)資質(zhì)、有意向從事房屋征收評估的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)名單，并實行動態(tài)更新。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人在政府作出房屋征收決定并公告后30個工作日內(nèi)協(xié)商選定;在規(guī)定時間內(nèi)不能協(xié)商選定的，由市房屋征收實施單位組織被征收人采取搖號、抽簽等隨機方式確定。參加隨機確定的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)不得少于三家。隨機確定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)時應(yīng)當由公證部門現(xiàn)場公證。也可以采取少數(shù)服從多數(shù)的原則投票確定，以得票最多的一家房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)確定為該項目的評估機構(gòu)，由市房屋征收實施單位與其簽訂委托評估合同。

房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預(yù)。

五、條被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

六、條被征收人選擇房屋貨幣補償?shù)?，被征收房屋的補償金額，由被征收人選定的具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)按照《國有土地上房屋征收評估辦法》評估確定。

七、條被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市人民政府應(yīng)當提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。

因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市人民政府應(yīng)當提供改建地段或者就近地段的房屋。產(chǎn)權(quán)調(diào)換方法如下：

(一)舊城改建征收單家獨院房屋按建筑年限折算后的建筑面積進行調(diào)換。砼框架結(jié)構(gòu)：首層按1∶1.2的建筑面積進行調(diào)換;第二層按1∶1.1的建筑面積進行調(diào)換;第三層按1∶1的建筑面積進行調(diào)換;第四層(含第四層)以上按1∶0.9的建筑面積進行調(diào)換。砼混合結(jié)構(gòu)：首層按1∶1.15的建筑面積進行調(diào)換;第二層按1∶1.05的建筑面積進行調(diào)換;第三層按1∶0.95的建筑面積進行調(diào)換;第四層(含第四層)以上按1∶0.9的建筑面積進行調(diào)換。磚木結(jié)構(gòu)：第一層按1∶1.1的建筑面積進行調(diào)換，第二層以上(含第二層)按1∶1的建筑面積進行調(diào)換。

(二)征收公寓或樓房按建筑年限折算后的建筑面積按1:1的建筑面積進行調(diào)換。

(三)建筑年限的折算方法：房屋建筑時間10年以下(含10年)按100%補償;11年至20年按95%補償;21年以上(含21年)按90%補償。

(四)補償安置面積超過按比例調(diào)換面積10平方米以內(nèi)的，按成本價結(jié)算差價;超過10平方米以外的，按市場評估價結(jié)算。補償面積不足按比例調(diào)換面積部分，按市場評估價補給被征收人。

(五)產(chǎn)權(quán)調(diào)換樓層位置的選擇按先簽協(xié)議先選擇的原則，對選擇底層的可給予適當?shù)莫剟睿唧w標準在征收補償方案中予以公布。

八、條征收非住宅房屋選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的按建筑年限折算后的建筑面積按1∶1的比例補償安置。補償安置面積超過按比例調(diào)換面積部分按市場評估價結(jié)算給征收部門;補償安置面積不足按比例調(diào)換面積部分按市場評估價增加10%補償給被征收人。

征收工廠、倉庫、碼頭、種養(yǎng)場房屋原則上應(yīng)當選擇貨幣補償。

九、條征收擁有合法產(chǎn)權(quán)，但被征收人自行“住改商”的住宅房屋，被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按住宅用房進行補償;選擇貨幣補償?shù)?，被征收人能提供合法有效的工商?zhí)照，并實際正在營業(yè)的，可按照經(jīng)營性用房的市場評估價的60%給予補償。若補償款低于本辦法有關(guān)住宅用房計算處理的補償總額(即貨幣補償+征收獎勵)的，則按照住宅用房的補償總額確定補償。

十、條征收設(shè)有抵押權(quán)的房屋，依照國家有關(guān)擔保的法律執(zhí)行。在征收期限內(nèi)，抵押人向抵押權(quán)人清償債務(wù)或與抵押權(quán)人另設(shè)定抵押物重新簽訂抵押協(xié)議的，直接對被征收人(抵押人)給予補償。在征收期限內(nèi)抵押人不能清償債務(wù)或不能與抵押權(quán)人另設(shè)定抵押物重新達成抵押協(xié)議的，如實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由市房屋征收實施單位將征收的房屋向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全手續(xù)，并及時將調(diào)換的房屋通知抵押人和抵押權(quán)人，抵押權(quán)人可要求以產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋設(shè)定抵押;如實行貨幣補償，由市房屋征收實施單位將補償款向公證機關(guān)辦理提存公證，并及時通知抵押人和抵押權(quán)人，抵押權(quán)人可以就補償款在債權(quán)范圍內(nèi)優(yōu)先受償。

十一、條征收房屋中的技術(shù)層(含夾層、閣樓)如屬于原建筑物整體結(jié)構(gòu)和布局或者經(jīng)報建批準，層高超過2.2米且樓底高度不少于2.4米(即自然層高不少于4.6米)的，可計算產(chǎn)權(quán)面積，按1∶0.8的比例調(diào)換產(chǎn)權(quán)面積;層高不足2.2米的，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，但應(yīng)按市場評估價格給予貨幣補償。

征收磚木瓦房屋第二層(含第二層)其檐高不足2.2米，墻高2.2米以上的，可按80%折算面積產(chǎn)權(quán)調(diào)換或作貨幣補償;墻高不足2.2米但超過1.6米的，按50%折算面積產(chǎn)權(quán)調(diào)換或作貨幣補償，墻高1.6米以下的，只作貨幣補償。

十二、條對下列補償項目按以下規(guī)定辦理：

(一)對被征收房屋室內(nèi)的吊頂、木板、花崗巖等特殊裝修的補償，按市場評估價標準給予貨幣補償。

(二)對被征收人的零星果樹、竹木、菜園等作物的補償，按土地征收地上附著物的補償標準執(zhí)行。

(三)房屋基礎(chǔ)、簡易房和附屬設(shè)施按市場評估價給予貨幣補償。

十三、條因征收房屋造成搬遷的，應(yīng)向被征收人按房屋建筑面積一次性支付每平方米20元的搬遷費;選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，應(yīng)當向被征收人按在冊常住人口支付每人每月250元臨時安置費或者提供周轉(zhuǎn)用房;選擇貨幣補償?shù)模瑧?yīng)當向被征收人按在冊常住人口一次性支付6個月每人每月250元的臨時安置費。

十四、條對因征收合法房屋造成被征收人停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。其中，房屋被征收前的效益原則上以房屋征收決定作出前1年內(nèi)實際月平均稅后利潤為準，不能提供納稅情況等證明或者無法核算稅后利潤的，按上年度本地區(qū)同行業(yè)平均稅后利潤額或者同類房屋市場租金計算。停產(chǎn)停業(yè)期限的確定，選擇貨幣補償?shù)陌?個月計算;選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，停產(chǎn)停業(yè)期限自被征收人實際搬遷之日起至產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋通知交付之日止。

十五、條市人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當依法加強對建設(shè)活動的監(jiān)督管理，對違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進行建設(shè)的，依法予以處理。

對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應(yīng)當給予補償;對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。

十六、條市房屋征收部門委托市房屋征收實施單位與被征收人依照本辦法的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。

補償協(xié)議訂立后，一方當事人不履行補償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當事人可以依法提起訴訟。

十七、條市房屋征收實施單位與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由市房屋征收部門報請市人民政府依照本辦法的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

補償決定應(yīng)當公平，包括本辦法第三十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補償協(xié)議的事項。

征收補償決定的搬遷期限不得少于30日。

被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

十八、條實施房屋征收應(yīng)當先補償、后搬遷。市人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應(yīng)當在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動。

十九、條被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。

強制執(zhí)行申請書應(yīng)當附具補償金額和專戶存儲賬號、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點和面積等材料。

申請人民法院執(zhí)行前，市房屋征收部門應(yīng)當向公證機關(guān)辦理被征收房屋的證據(jù)保全。

二十、條實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置房源即安置點及臨時周轉(zhuǎn)用房的規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)及市政配套，由市人民政府確定代建部門代建或由政府指定部門統(tǒng)一建設(shè)，有關(guān)單位相互配合。

二十一、條被征收人在簽訂征收補償協(xié)議時，應(yīng)當將被征收房屋的有關(guān)證件一并繳回，相關(guān)職能部門應(yīng)當及時予以注銷。

實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市房屋征收實施單位應(yīng)當協(xié)助被征收人辦理調(diào)換房屋的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

二十二、條市房屋征收實施單位應(yīng)當依法建立房屋征收補償檔案，并將分戶補償情況在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

審計機關(guān)應(yīng)當加強對征收補償費用管理和使用情況的監(jiān)督，并公布審計結(jié)果。

雖然我國已經(jīng)制定了土地征收管理條例，但是若要實施到各個地方難度比較大，一般來說具體的實施補償方案有當?shù)氐恼孕袥Q定，不得違背法律的基本精神，陽江征收土地補償標準已經(jīng)實施了多年，其中的具體內(nèi)容也在多年的實踐中不斷得到完善，相信大家在征地過程中都能夠得到比較滿意的結(jié)果。

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