一、未獲得房產(chǎn)證的回遷房買賣有效嗎?

未獲得房產(chǎn)證的回遷房買賣是無效的，在沒有獲得產(chǎn)權(quán)證的情況下，購買回遷房會存在很大的風(fēng)險：

1，回遷房辦理產(chǎn)權(quán)證時，一般是根據(jù)業(yè)主在簽訂回遷房協(xié)議時所簽訂的名字確定房產(chǎn)所有人。因此，如果在未獲得產(chǎn)權(quán)證的情況下購買回遷房，則辦理產(chǎn)權(quán)證時產(chǎn)權(quán)證上的名字并不是購買人。

2，在沒有獲得房屋產(chǎn)權(quán)的情況下進(jìn)行房屋買賣交易，是屬于私下交易，無法發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果，在房屋價格波動較大的情況下，原來回遷戶有很大的毀約可能會主張解除合同要收回自己的房產(chǎn)。

二、回遷房與商品房的區(qū)別是什么?

回遷房的概念源于拆遷，這是中國特殊的拆遷政策的產(chǎn)物。拆遷安置過程中，采取貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞?，拆遷戶用補(bǔ)償款購買商品房與普通人購買商品房沒有任何區(qū)別，都是花錢買房，購房者的身份是相同的。采取的是回遷的方式補(bǔ)償，拆遷房不是商品房，不能當(dāng)作商品房出售，二者之間存在一些區(qū)別：

1、在房價款方面，商品房與拆遷房有區(qū)別，商品房可立即上市，且在銀行做抵押進(jìn)行貸款。而回遷房享受國家政策的優(yōu)惠，不含土地轉(zhuǎn)讓金，價格相對低廉且有小產(chǎn)權(quán)之說，故不享有商品房的上述權(quán)能。拆遷人以回遷房補(bǔ)償被拆遷人的，補(bǔ)償房屋由市政府有關(guān)主管部門參照經(jīng)濟(jì)適用住房政策核定價格，并按照經(jīng)濟(jì)適用住房政策管理。

2、商品房和回遷房買賣雙方的關(guān)系不同，商品房的購買基礎(chǔ)是開發(fā)商和購房者簽訂的《商品房買賣合同》，房屋的價款在合同中進(jìn)行約定。而拆遷安置房屋的購買基礎(chǔ)是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議，在協(xié)議中進(jìn)行約定。

另外，拆遷的是商品房，回遷房自然應(yīng)當(dāng)是商品房。拆遷的是集體土地上的私房，或者是經(jīng)濟(jì)適用房，回遷房的性質(zhì)一般不是商品房。購買回拆房一定要查清性質(zhì)。經(jīng)濟(jì)適用房不得買賣;集體土地上的私房拆遷的回遷房，回遷房的所占土地性質(zhì)，一般是劃撥所得，沒有交土地出讓金，正式辦理過戶手續(xù)時，需交土地出讓金。

對于回遷房的房產(chǎn)證應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格基于實(shí)際的出售情況而定，對于相關(guān)事項(xiàng)的處理和認(rèn)定，還需要基于雙方協(xié)商達(dá)成的一致意見而定，因?yàn)殡p方是無法進(jìn)行房產(chǎn)證的過戶處理的，這時只能通過協(xié)議的方式來進(jìn)行認(rèn)定，難以保障雙方的利益。

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