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商品房預售是一種新型的房地產(chǎn)交易模式，因此，有關(guān)立法還不完善，讓一些開發(fā)商有機可乘，故意作虛假承諾，利用立法漏洞損害購買方或其它人的利益，從而導致商品房預售市場的糾紛不斷暴露?，F(xiàn)實中購房者該如何解決商品房預售糾紛呢？我們一起在下文中進行了解吧。

一、如何解決商品房預售糾紛

正確處理商品房預售合同糾紛，必須針對不同性質(zhì)的糾紛采取不同的原則：

(一)標的權(quán)利瑕疵糾紛及其處理。

標的瑕疵在商品房預售糾紛中占有相當比例，常見的標的權(quán)利瑕疵問題和質(zhì)量瑕疵問題。標的權(quán)利瑕疵主要是抵押問題和權(quán)利證書，有如下三種處理方式：

1、已經(jīng)交付并辦理產(chǎn)權(quán)登記的房屋如果仍存在抵押，購房者可以要求開發(fā)商提供擔?；蛞笸朔?

2、已付清房款但沒有交付的，購買者可以要求開發(fā)商提供擔保;

3、既未付清房款也未交付的，購買方在享有知情權(quán)的基礎(chǔ)上，與開發(fā)商協(xié)商解決。

(二)標的質(zhì)量瑕疵糾紛及其處理。

質(zhì)量瑕疵主要是指面積縮水、質(zhì)量標準與宣傳不一致甚至不符合正常使用或個別地方影響正常使用等。對于存在質(zhì)量瑕疵的預售房屋，司法解釋也作出了具體規(guī)定。如質(zhì)量嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。但該規(guī)定，過于規(guī)范，不利于操作，仍須進一步明確嚴重影響正常居住使用的范圍。

如果由于開發(fā)商的虛假宣傳影響購房方購房意圖的，購房者可以要求解除合同和賠償損失，如開發(fā)商在出售某一棟房屋時，對購房方說，該房前面建一層門面房，某甲因看中該房前面視野好，于是購買二層商品房一套，后來，該開發(fā)商為賺取更多利潤，將一層門面房改為二層，此時甲有要求退房并要求開發(fā)商承擔賠償損失的責任。

另外，開發(fā)商售房過程中所作的承諾與實際不一致的，法律應(yīng)規(guī)定開發(fā)商承擔支付房款20%以上違約金，因為在購房過程中，購房方一般處于弱勢地位，合同中一般對此違約沒有約定，同時有時該類違造成的損失難以計算，致使該類違約出現(xiàn)后，無法追究開發(fā)商的違約責任。

二、遇到商品房預售糾紛怎么辦

引起交付不能或不能如期交付糾紛的原因具有多方面因素，有的因建房資金不到位，有的因預售方將已預售房屋轉(zhuǎn)賣而引起等。對于此類糾紛，2003年司法解釋規(guī)定了購房方催告權(quán)和解除合同權(quán)。對于此類糾紛，應(yīng)采取以下處理方式：

(一)從切實維護購買方的合法利益角度出發(fā)，開發(fā)商在催告后三個月內(nèi)履行的，同時要承擔違約責任。

(二)如果預售方在經(jīng)催告后三個月內(nèi)仍不能履行的，購房方有選擇要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同并承擔違約責任或解除合同并要求賠償損失(損失可比照房屋價格上漲或?qū)嶋H損失計算)的權(quán)利。

(三)對于延期履行合同，如果未約定違約金數(shù)額，可按照已付房款額比照銀行逾期還款罰息計算。

鑒于商品房預售制度尚不完善，在雙方交易過程中造成了許多紛爭。這些糾紛產(chǎn)生的原因較為復雜，且以群體糾紛為主，在處理上難度也較大。因此當您遇到此類問題時，建議您向?qū)I(yè)的律師咨詢，避免可能給自己造成的損失。

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