房屋買(mǎi)賣(mài)不破租賃，是民法的一種原則，是指房屋所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)的，并不影響房屋原有的租賃權(quán)繼續(xù)有效。買(mǎi)賣(mài)不破租賃保護(hù)了承租人的利益，那么，買(mǎi)賣(mài)不破租賃的法律后果是怎樣的呢?今天，律霸小編詳細(xì)為您介紹具體內(nèi)容。

一、在買(mǎi)受人與承租人之間的法律后果

1、租賃關(guān)系繼續(xù)存在。出租人將租賃物讓與第三人，租賃合同對(duì)于買(mǎi)受人繼續(xù)存在，承租人與買(mǎi)受人之間，無(wú)須另外成立租賃合同，買(mǎi)受人取得租賃物的所有權(quán)時(shí)與承租人產(chǎn)生租賃合同關(guān)系，成為新的出租人。租賃合同的其他約定，買(mǎi)受人要一并遵守。

2、所有權(quán)變動(dòng)以該房屋所有權(quán)變更登記的時(shí)間為準(zhǔn)，買(mǎi)賣(mài)房屋雙方對(duì)此另有約定的依約定。審判實(shí)踐中，法律關(guān)系交替的時(shí)間點(diǎn)很重要。由于房屋買(mǎi)賣(mài)而產(chǎn)生租賃合同的主體變更，主體變更的時(shí)間點(diǎn)為所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)的時(shí)間，也就是房屋權(quán)利變更登記的時(shí)間。根據(jù)《物權(quán)法》第14條“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力”之規(guī)定，該時(shí)間點(diǎn)為房屋權(quán)利變更登記記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿之時(shí)。

3、移轉(zhuǎn)于買(mǎi)受人的權(quán)利。轉(zhuǎn)移權(quán)利的范圍為租金請(qǐng)求權(quán);承租人提供的擔(dān)保，如定金、抵押金、保證金等;合同終止權(quán)。但出租人的損害賠償請(qǐng)求權(quán)不因出租人地位的移轉(zhuǎn)而受影響，獨(dú)立存在。

4、移轉(zhuǎn)于受讓人的義務(wù)。租賃物繼續(xù)由承租人使用收益，買(mǎi)受人負(fù)有使租賃物在租賃期間保持符合約定的用途，履行租賃物的維修義務(wù)。買(mǎi)受人違反上述義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

二、在買(mǎi)受人與出租人之間的法律后果

租賃關(guān)系繼續(xù)存在，是基于法律的規(guī)定，買(mǎi)受人是否知悉承租人與出租人的租賃合同關(guān)系，不影響承租人的租賃權(quán)。但是，買(mǎi)受人不知道標(biāo)的物上存在租賃關(guān)系，損害了不知情買(mǎi)受人的利益。在這種情況下，善意的買(mǎi)受人可向出租人請(qǐng)求損害賠償或解除合同。買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同，在將租賃物的所有權(quán)返還于出租人以前，原有的租賃關(guān)系仍對(duì)其存在。

三、在出租人與承租人之間的法律后果

出租人不再具有出租人的身份，無(wú)權(quán)以出租人名義向承租人請(qǐng)求返還租賃物，也不得行使合同終止權(quán)。

所以，房屋先租后買(mǎi)的，并不影響出租人與承租人的關(guān)系，只是承租人需要向買(mǎi)受人繳納房租，出租人的權(quán)利義務(wù)移轉(zhuǎn)給新的買(mǎi)受人，買(mǎi)受人可以要求出租人承擔(dān)維修責(zé)任。必要時(shí)，您可以委托我們律霸網(wǎng)站的專(zhuān)業(yè)律師來(lái)幫助您。

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