在商品房買賣中，有的購房者是購買的現(xiàn)房，有的購買的是期房。這兩種商品房的情形都需要開發(fā)商按時交房。簽訂的商品房購房合同中約定的交房期限就是需要開發(fā)商在約定的期限內(nèi)完成交房。下面，律霸小編為您介紹相關(guān)內(nèi)容。

如何認定開發(fā)商延期交房?

延期交方是指開發(fā)商沒有按照合同約定按時交付房屋或交付的房屋不符合交付條件。

造成延期交房的原因很多種，但基本上可以歸為兩大類，一類是房屋的建設工期延誤，也就是房屋尚未完工，根本無法交付使用。另一類就是開發(fā)商交付的房屋應出具的文件不符合約定。

但在下列情況下，不構(gòu)成延期交房：

(一)因不可抗力對按時交付產(chǎn)生影響。

根據(jù)《合同法》第一百十七條“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規(guī)定的除外。當事人延期履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任”的規(guī)定，因不可抗力的出現(xiàn)對房屋的正常交付產(chǎn)生重大影響，造成出賣人可能延期交房的，出賣人可因此部分或全部免除責任。

(二)因重大規(guī)劃、設計變更對按時交付產(chǎn)生影響。

如果在房屋建設過程中遇到政府主動提起的規(guī)劃變更必須對設計進行變更的，此類情況因不能歸人不可抗力范疇而使開發(fā)商免責，但如果完全按照買賣合同的約定由開發(fā)商承擔違約責任，顯然有失公平。因此在此情形下，可根據(jù)《合同法》關(guān)于“情勢變更”的理論，即訂立合同時作為合同基礎及環(huán)境的客觀情況發(fā)生異常變動，導致法律行為基礎喪失，當事人合同目的不能實現(xiàn)，且該情勢變更的發(fā)生不可預見，不可歸責于當事人，若維持原合同的效力顯失公平，則利益可能受損的一方當事人有權(quán)要求解除合同。根據(jù)上述理論，由于情勢發(fā)生變更而導致合同解除，本就不存在任何一方違約，也就沒有違約責任。雖然當前我國立法尚沒有確立情勢變更原則，但實務中可依據(jù)情勢變更的原理，并結(jié)合具體案情，適用《合同法》第六條關(guān)于誠實信用原則的規(guī)定予以處理。

開發(fā)商延期交房的后果

(一)買受人的合同解除權(quán)

出賣人延期交房，屬于《合同法》第九十四條規(guī)定中“當事人一方延期履行主要債務”的情形。按照該條第三項的規(guī)定，當事人一方延期履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，當事人可以解除合同?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條進一步對“合理期限”進行了明確。按照第十五條的規(guī)定，出賣人延期交房的，經(jīng)買受人催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權(quán)應當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;延期不行使的，解除權(quán)消滅。

(二)出賣人支付違約金或者賠償損失

按照《合同法》以及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的有關(guān)規(guī)定，出賣人延期交付使用房屋的，應當支付違約金或者賠償損失;商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法的，可以按照延期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。

以上內(nèi)容就是小編為您整理的開發(fā)生延期交房的時間認定以及開發(fā)商延期交房的后果問題。購房者了解這兩方面的規(guī)定對于維護自己的合法權(quán)益有很重要的作用。購房者如果在商品房買賣中合法權(quán)益受到侵害的，可以咨詢律霸網(wǎng)站的律師獲得解答。

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