農(nóng)村房產(chǎn)市場(chǎng)也需要規(guī)范，不論是自建的房產(chǎn)，還是買賣的房產(chǎn)，都是需要自建人和相關(guān)交易雙方進(jìn)行房屋的登記。過戶登記涉及哪些材料?需要哪些費(fèi)用?有哪些流程?本文為您解答農(nóng)村房屋所有權(quán)怎么認(rèn)定的知識(shí)。

?一、基本概念

所謂農(nóng)村違法建筑，是指未依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，在農(nóng)用地或者農(nóng)村建設(shè)用地上進(jìn)行建設(shè)，擅自動(dòng)工興建的各種建筑物。

二、違法建筑表現(xiàn)形式及其性質(zhì)

1、在農(nóng)用地上建造的建筑物。

顧名思義，所謂“農(nóng)用地”就是直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等。

在未辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地前，擅自在農(nóng)用地上建造房屋的，明確為相關(guān)法律所禁止，屬于違法建筑。相關(guān)的法律規(guī)定如下：

《土地管理法》第三十六條第二款規(guī)定：“禁止占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等。”

《森林法》第十八條第一款規(guī)定：“進(jìn)行勘查、開采礦藏和各項(xiàng)建設(shè)工程，應(yīng)當(dāng)不占或者少占林地;必須占用或者征用林地的，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府林業(yè)主管部門審核同意后，依照有關(guān)土地管理的法律、行政法規(guī)辦理建設(shè)用地審批手續(xù)，并由用地單位依照國務(wù)院有關(guān)規(guī)定繳納森林植被恢復(fù)費(fèi)?！?/p>

《草原法》第三十八條規(guī)定：“進(jìn)行礦藏開采和工程建設(shè)，應(yīng)當(dāng)不占或者少占草原;確需征用或者使用草原的，必須經(jīng)省級(jí)以上人民政府草原行政主管部門審核同意后，依照有關(guān)土地管理的法律、行政法規(guī)辦理建設(shè)用地審批手續(xù)。”

2、在農(nóng)村建設(shè)用地上建造房屋

農(nóng)村建設(shè)用地包括村民宅基地,鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施及公益事業(yè)用地。

(1)、非本村村民或者非本村村辦企業(yè)，需要使用農(nóng)村土地的，應(yīng)當(dāng)先走國家征地手續(xù)，將土地性質(zhì)變?yōu)閲型恋?，并取得國有土地使用?quán)后，方可在該地塊上建設(shè)，否則該建筑就屬于違法建筑。

(法律依據(jù)：《土地管理法》第四十三條)

(2)、本村村民或者本村村辦企業(yè)，在不符合土地利用總體規(guī)劃、未取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證的情況下，在農(nóng)村建設(shè)用地上建造的房屋屬于違法建筑。

(法律依據(jù)：《土地管理法》第六十三條)

三、建造違法建筑的行政法律后果

當(dāng)事人在無土地規(guī)劃、準(zhǔn)建手續(xù)的情況下，在農(nóng)村土地上建造房屋，違反了相關(guān)法律規(guī)定：

(1)縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(國土資源局)可以實(shí)施的行政處罰。

依據(jù)《土地管理法》第七十三條規(guī)定，對(duì)違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(國土資源局)有權(quán)實(shí)施以下行政處罰：

①限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施、恢復(fù)土地原狀;

②對(duì)符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施;

③可以并處罰款;

(2)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府可以實(shí)施的行政處罰。

依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十五條規(guī)定，在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令停止建設(shè)、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。

四、行政機(jī)關(guān)進(jìn)行行政處罰的程序

按照《行政處罰法》相關(guān)規(guī)定，行政機(jī)關(guān)進(jìn)行行政處罰的程序?yàn)椋?/p>

(1)、立案。

(2)、調(diào)查取證。

(3)、作出處罰決定前，告知當(dāng)事人作出行政處罰決定的事實(shí)、理由及依據(jù)，并告知當(dāng)事人依法享有的權(quán)利。

(4)、當(dāng)事人可以進(jìn)行申辯，行政機(jī)關(guān)進(jìn)行復(fù)核。行政機(jī)關(guān)不得因當(dāng)事人申辯而加重處罰。

(5)、聽證(非必經(jīng)程序)。

①告知當(dāng)事人聽證的權(quán)利。行政機(jī)關(guān)在對(duì)違法行為調(diào)查終結(jié)，擬作出停產(chǎn)停業(yè)、吊銷許可證和執(zhí)照、較大數(shù)額罰款的行政處罰的，應(yīng)當(dāng)履行告知當(dāng)事人聽證權(quán)利的義務(wù)。

②聽證內(nèi)容告知。當(dāng)事人在3日內(nèi)提出聽證要求的，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在聽證舉行7日前書面通知當(dāng)事人舉行聽證的時(shí)間、地點(diǎn)、主持人等事項(xiàng)。

(6)、審查和決定。

(7)、決定處罰(包括決定行政處罰、不予行政處罰、移送司法機(jī)關(guān))。

(8)、送達(dá)。行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在宣布行政處罰決定后當(dāng)場(chǎng)將行政處罰決定書交付被處罰人;被處罰人不在場(chǎng)的，應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)將行政處罰決定書送達(dá)被處罰人。

(9)、結(jié)案。

五、違法建筑建房人權(quán)利的救濟(jì)途徑

(一)違法建筑在被行政主管機(jī)關(guān)定性之前，依法應(yīng)受到保護(hù)

按照物權(quán)法的基本原理，除了無主財(cái)產(chǎn)之外，只要有物存在，就必然存在著物權(quán)。就違法建筑而言，在被行政主管機(jī)關(guān)確認(rèn)為違法建筑之前，已經(jīng)被違法建筑的所有權(quán)人實(shí)際控制著，因則違法建筑的所有人享有著對(duì)該違法建筑的實(shí)際的占有、使用、收益的權(quán)利。這種權(quán)利，是基于對(duì)建筑材料的合法占有而享有的，故法律應(yīng)當(dāng)予以適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)。

任何部門在未經(jīng)規(guī)劃部門對(duì)建筑進(jìn)行合法性認(rèn)定前，私自強(qiáng)制拆除，必然侵害所有權(quán)人的權(quán)利，所有權(quán)人有要求私自強(qiáng)拆行為人給予補(bǔ)償。

(二). 違法建筑的拆除一定要按照法律程序規(guī)定，任何違反法律規(guī)定的拆除都是可以抵制的。

違法建筑的所有權(quán)人應(yīng)嚴(yán)格核查拆除單位是否按照法律程序?qū)ψ约旱倪`法建筑進(jìn)行拆除;如拆除單位未按照程序進(jìn)行拆除，所有權(quán)人完全可以拒絕違法拆除。同時(shí)，拆除單位盡快拆除違法建筑的目的是為了達(dá)到推進(jìn)與自己利益關(guān)系的工程進(jìn)展等目的，違法建筑的所有權(quán)人只要按照法定程序行使自己申請(qǐng)復(fù)議的權(quán)利等等，必然可以使拆除單位的進(jìn)展放緩，這樣就能為違法建筑所有權(quán)人爭取得到談判、補(bǔ)償?shù)臋C(jī)會(huì)。

律霸小編為您整理，提醒您在遇到農(nóng)村違法建筑時(shí)，能夠妥善處理，避免出現(xiàn)違法違規(guī)的情形。

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