案情簡(jiǎn)介

2002年6月，解女士與湯先生登記結(jié)婚，2005年12月，兩人共同購(gòu)買了公房的售后產(chǎn)權(quán)，房產(chǎn)登記在湯先生名下。 2006年1月，湯先生朋友朱先生需要資金周轉(zhuǎn)，找來湯先生至房產(chǎn)交易中心簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定將房產(chǎn)“轉(zhuǎn)讓”給朱先生，合同約定轉(zhuǎn)讓價(jià)款為人民幣25萬元。同年3月，系爭(zhēng)房產(chǎn)過戶至朱先生名下。其后朱先生作為借款人與銀行、住房擔(dān)保置業(yè)簽訂《住房公積金個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》三方協(xié)議，借款金額42000元，借款期限為15年。

2008年1月，朱先生將系爭(zhēng)房產(chǎn)委托中介掛牌出售。同年1月，朱先生與案外人汪女士就系爭(zhēng)房產(chǎn)簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定轉(zhuǎn)讓價(jià)款為人民幣30萬元，房款為凈到手價(jià)，過戶等相關(guān)費(fèi)用由汪女士承擔(dān)。同年1月底，汪女士給付朱先生定金一萬元，房款及裝潢款項(xiàng)人民幣19萬元。同年2月初，系爭(zhēng)房產(chǎn)剩余貸款余額一次性付清，所設(shè)抵押撤銷，朱先生與汪女士辦理了房產(chǎn)過戶手續(xù)，雙方簽署補(bǔ)充協(xié)議，鑒于朱先生與原房主湯先生存在租賃關(guān)系，待此房空出后，汪女士再支付尾款。如朱先生收取購(gòu)房款20萬元后，存在違約行為，其愿意支付汪女士雙倍違約金40萬元。 由于朱先生遲遲不交房，汪女士上門要求朱先生盡快搬離。朱先生經(jīng)過房產(chǎn)信息查詢后，向有關(guān)部門提出異議登記，系爭(zhēng)房產(chǎn)被登記至朱先生名下。

解女士作為原告起訴丈夫及朱先生，汪女士及銀行、住房置業(yè)擔(dān)保公司作為第三人參與本案訴訟。解女士認(rèn)為兩被告的行為嚴(yán)重侵害了其合法愿意，要求判令兩被告之間就系爭(zhēng)房產(chǎn)所簽訂的買賣合同無效。

辦案思路及心得

1、是否存在真實(shí)的買賣關(guān)系？

湯先生辯稱，2006年初，因好友朱先生做生意缺錢，為幫助其籌措資金，將其房產(chǎn)“借”給朱先生辦理銀行貸款，故簽訂了房屋買賣合同，辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，朱先生未支付過任何款項(xiàng)。“出借”房產(chǎn)一事未與妻子商量過，其妻不知情。

朱先生辯稱，雙方的買賣合同真實(shí)合法，以現(xiàn)金方式完成房產(chǎn)交易，由于是朋友關(guān)系，所以沒有讓對(duì)方出具收條。其認(rèn)為湯先生的妻子解女士對(duì)于房產(chǎn)買賣一事是知情的。其購(gòu)買房屋目的是投資，故同意朱先生繼續(xù)居住以取得租金。

從現(xiàn)有證據(jù)反映，銀行貸款42000元進(jìn)入了湯先生的賬戶，湯先生辯稱其后取出，交付了朱先生。但是未見其朱先生他付款證據(jù)，所以朱先生未實(shí)際支付合理的購(gòu)房對(duì)價(jià)，其取得系爭(zhēng)房產(chǎn)非善意取得。

2、解女士對(duì)共有產(chǎn)權(quán)侵權(quán)能否主張維權(quán)。

雖然系爭(zhēng)房產(chǎn)從形式上登記產(chǎn)權(quán)人為湯先生一人，但該房實(shí)際上系解女士與湯先生于婚姻關(guān)系存續(xù)期間共同購(gòu)買，應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。作為解女士和湯先生共同的好友，朱先生明知系爭(zhēng)房產(chǎn)為解女士的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，被告在未征得解女士同意的前提下擅自將系爭(zhēng)房產(chǎn)出賣，系無權(quán)處分行為。根據(jù)合同法規(guī)定，惡意串通，損害第三人權(quán)益的，應(yīng)屬無效。

朱先生聲稱以現(xiàn)金方式支付了購(gòu)房款，缺乏證據(jù)證明，其沒有證據(jù)證明解女士對(duì)于系爭(zhēng)房產(chǎn)的出售是明知的。

合同無效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)根據(jù)自己的過錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。湯先生稱其從銀行取得42000元直接給付朱先生，提供的證據(jù)不充分，法院難以采信，故系爭(zhēng)房產(chǎn)過戶至湯先生名下后，湯先生需要返回42000元。

3、汪女士是否為善意第三人。

汪女士聲稱，其依據(jù)房產(chǎn)登記與朱先生簽訂購(gòu)房協(xié)議，并支付了購(gòu)房款，其為善意第三人，權(quán)利應(yīng)該得到保護(hù)。

由于汪女士未實(shí)際取得系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)，不適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得的制度。

對(duì)于汪女士造成的合法權(quán)益受到損害，可另案主張權(quán)利。

建議不要基于友情，為他人代辦抵押手續(xù)或者過戶手續(xù)，而將房產(chǎn)過戶他人，否則像湯先生一樣，即使保留了朱先生的房產(chǎn)證和買賣合同、銀行貸款合同，朱先生之流也會(huì)通過遺失申明補(bǔ)辦房產(chǎn)證。會(huì)存在房產(chǎn)被另行出售的風(fēng)險(xiǎn)。

如果房產(chǎn)一旦過戶到汪女士名下，汪女士支付完全款，此案的處理無疑會(huì)更復(fù)雜，值得借鑒和深思。

裁判結(jié)果

法院判決湯先生與朱先生于2006年1月就系爭(zhēng)房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》無效，朱先生于判決生效日起十日內(nèi)協(xié)助湯先生辦理系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，過戶費(fèi)用由兩人各半承擔(dān)。

湯先生應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)返回朱先生購(gòu)房款人民幣42000元。