承租人要求疫情期間減免租金，實(shí)質(zhì)上是基于新冠肺炎疫情這一客觀(guān)情況，要求變更合同關(guān)于租金支付的約定，或者說(shuō)要求免除部分支付租金的責(zé)任。

此情形涉及到情勢(shì)變更制度或不可抗力的規(guī)定。我們認(rèn)為，上述兩種制度都是合同訂立以后發(fā)生無(wú)法預(yù)見(jiàn)、無(wú)法避免的客觀(guān)情況影響合同履行，若繼續(xù)維持合同原有效力顯失公平，允許變更合同內(nèi)容或者解除合同。

此次新冠肺炎突如其來(lái)，在形式上完全符合“不能預(yù)見(jiàn)”、“不能避免”，但是對(duì)合同履行的影響存在差異，因此在適用情勢(shì)變更制度或不可抗力制度時(shí)會(huì)有所不同。

具體可以參照《最高人民法院關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判、執(zhí)行工作的通知》（法[2003]72號(hào)，2013年4月8日失效），根據(jù)疫情對(duì)合同履行的影響程度的不同而做出不同處理（之后最高院可能會(huì)就新冠肺炎疫情導(dǎo)致的合同糾紛案件處理標(biāo)準(zhǔn)出具有效規(guī)定，以此為準(zhǔn)）：

1．若因政府及有關(guān)部門(mén)為防治疫情而采取禁止?fàn)I業(yè)等行政措施直接導(dǎo)致合同不能履行的，那么承租人可主張此次疫情屬于不可抗力，要求適用不可抗力的法定免責(zé)制度。

2．若疫情導(dǎo)致承租人占有、使用租賃物帶來(lái)的收益權(quán)能效益嚴(yán)重下降，合同繼續(xù)履行會(huì)對(duì)承租人明顯不公平，那么承租人可主張此次疫情構(gòu)成情勢(shì)變更，訴請(qǐng)法院根據(jù)公平原則酌情減免疫情期間的租金。

由此可見(jiàn)，如果是政府發(fā)文減免租金，承租人可直接依據(jù)規(guī)定享受租金減免；如果政府沒(méi)有明文規(guī)定，承租人也可依據(jù)情勢(shì)變更過(guò)不可抗力提起訴訟，要求減免租金。
所以并不是絕對(duì)的，建議協(xié)商解決，無(wú)法解決的可以以“情勢(shì)變更”為由要求減免，但更希望合同雙方當(dāng)事人盡量通過(guò)公平友好的方式協(xié)商解決租金爭(zhēng)議問(wèn)題。