1、出賣(mài)人主體不當(dāng)導(dǎo)致的合同無(wú)效。

包括兩種情況：一是，出賣(mài)人不具備開(kāi)發(fā)主體資格;二是，出賣(mài)人沒(méi)有銷(xiāo)售資格。前一種情況主要表現(xiàn)為出賣(mài)人沒(méi)有開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的權(quán)利能力和行為能力，換句話(huà)說(shuō)就是沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)范圍;后者主要是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)針對(duì)到特定的樓盤(pán)，沒(méi)有相應(yīng)的銷(xiāo)售資格。如：開(kāi)發(fā)企業(yè)在沒(méi)有達(dá)到法定的售房條件下，為解決資金問(wèn)題，私下銷(xiāo)售房屋等等。

2、買(mǎi)受人主體不當(dāng)導(dǎo)致的合同無(wú)效。

這種情況主要是買(mǎi)受人沒(méi)有訂立合同的權(quán)利能力和行為能力。如：不符合國(guó)家限購(gòu)政策。

3、出賣(mài)人故意隱瞞所售房屋抵押的事實(shí)。

出賣(mài)人因?qū)嵱匈Y本少達(dá)不到法律規(guī)定的商品房預(yù)售條件，為了融資往往采用兩個(gè)途徑：一是，將在建工程抵押給銀行，然后與銀行協(xié)商，由該銀行辦理商品房按揭，雙方約定開(kāi)發(fā)商收取的買(mǎi)受人首付款直接歸還開(kāi)發(fā)商在銀行的貸款。這樣一來(lái)，開(kāi)發(fā)商出售給買(mǎi)受人的房屋是設(shè)定了抵押權(quán)的不完整產(chǎn)權(quán)。如果開(kāi)發(fā)商不能歸還銀行的貸款，銀行可以行使抵押權(quán)人的權(quán)利。到頭來(lái)受損失的還是購(gòu)房者;二是，由施工單位墊資施工到可以預(yù)售的條件，然后開(kāi)發(fā)商通過(guò)收取首付購(gòu)房款，以此支付工程款。如開(kāi)發(fā)商不能按"陰合同"支付施工單位工程款，施工單位可以運(yùn)用法律規(guī)定的"工程價(jià)款優(yōu)先受償"權(quán)，對(duì)工程實(shí)施法律規(guī)定的優(yōu)先司法拍賣(mài)、執(zhí)行權(quán)，最后受損失的還是購(gòu)房者。對(duì)此，最高法院司法解釋規(guī)定，開(kāi)發(fā)商如果將所銷(xiāo)售的房屋抵押，并且隱瞞該事實(shí)，購(gòu)房者可以請(qǐng)求法院確認(rèn)合同無(wú)效，并且要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)一倍的賠償。

4、出賣(mài)人將拆遷安置房屋予以銷(xiāo)售。

出賣(mài)人因利益驅(qū)使，將用于安置被拆遷人的房屋銷(xiāo)售給其他購(gòu)房者。到履行拆遷協(xié)議書(shū)的安置時(shí)，往往采用變更原協(xié)議書(shū)的產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置方式，要求被拆遷人接受貨幣補(bǔ)償，或者異地安置。對(duì)此，最高法院司法解釋規(guī)定，對(duì)于這種情況，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求法院確認(rèn)合同無(wú)效，并要求開(kāi)發(fā)商給予一倍的經(jīng)濟(jì)賠償。

一般在與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同之后，那么購(gòu)房者就需要按照約定支付首付款或者一次性支付全部房款，但這僅僅是意味著當(dāng)事人之間的交易完成了，而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講要真正擁有商品房，還需要辦理房產(chǎn)證，也就是將商品房過(guò)戶(hù)到自己的名下，依法進(jìn)行了登記之后，那么房屋的物權(quán)變更才會(huì)生效。