一、 不動產買賣合同生效時間是什么時候?

不動產買賣合同生效時間就是簽訂合同，并使得合同成立的時間，根據(jù)《合同法》第44條第1款規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效?！痹撘?guī)定至少在概念上區(qū)分了合同的成立與合同的生效。合同的成立必須具備成立要件，前已述及;但合同成立后，能否發(fā)生法律上之效力，能否產生當事人所預期的法律效果，則非合同當事人意志所能決定。只有符合生效條件的合同，才能受到法律的保護?！逗贤ā返?條和第44條第1款中所稱為“依法成立的合同”，應當理解為既具備成立要件、又具備生效要件的合同。

《民法通則》第55條規(guī)定：“民事法律行為應當具備下列條件：

(一)行為人具有相應的民事行為能力;

(二)意思表示真實;

(三)不違反法律或者社會公共利益。 ”這里規(guī)定的是民事法律行為的一般生效要件。

二、影響房屋買賣合同效力的因素有哪些?

(1)是否經登記?！逗贤ā返?4條第2款規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！备鶕?jù)《城市房地產管理法》第60 條第3款前段規(guī)定：“房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記”。因此，房屋買賣合同必須經過登記才能生效，如未登記的，即不生效力(區(qū)別于無效)。這也是為什么要求房屋買賣合同必須具備地方規(guī)章中規(guī)定采用的格式合同形式的原因，也是為什么雙方約定其具體交易時間的原因。但是，對于未以格式合同形式出現(xiàn)的、又未經法定登記手續(xù)的、由當事人“草簽”的合同，在當事人之間是否生其效力，法律并沒有為我們指示出來。這里說的是一般合同程序對合同效力的影響的問題。

(2)共有人是否同意?！冻鞘蟹康禺a管理法》第60條規(guī)定：“下列房地產，不得轉讓：共有房地產，未經其他共有人書面同意的”。二審判決理由即據(jù)此認為《協(xié)議書》為無效合同。但是，同樣從這個角度出發(fā)，甲單方處分其與乙共同共有的房屋，應屬無權處分;無權處分所訂立的合同并非當然無效，如《合同法》第51條規(guī)定：“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。”由此可見，未經其他共有人書面同意的房屋買賣合同，并非當然無效，實屬效力未定的合同。從二審判決理由中，并未體現(xiàn)出對此點的關注，知其考慮未及周詳。這里說的是特殊合同程序對合同效力的影響的問題。

對于不動產買賣合同的簽訂是需要根據(jù)實際的交易情況來進行處理的，合同在履行時需要結合實際的不動產情況來進行認定，特別是對于合同生效后，雙方都需要履行各自的義務，否則造成了嚴重的違約情況是需要支付違約金的。

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