一、賣方簽訂了購房合同毀約如何處理

(一)、若買方上訴法院，可能判決強(qiáng)制過戶給賣方

法律依據(jù)：根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”

若買方不接受協(xié)商，可以上訴至法院要求賣方必須履行購房合同。當(dāng)買方滿足以下5個條件時，也可主張強(qiáng)制過戶：

(1)簽訂的買賣合同有效;

(2)購房人具有購房資質(zhì);

(3)購房人具有全款能力，若批貸函已下發(fā)，部分法院也會支持過戶;

(4)售房人構(gòu)成根本違約，即售房人明確表示不賣的證據(jù)材料及逾期履行合同約定的義務(wù)超過十五日的證據(jù)材料;

(五)交易房屋未被限制，如查封等;

但是，法院是否會判決強(qiáng)制過戶，需要根據(jù)具體的案情來定，并且如果法院支持買方訴訟，買方還可以要求賣方支付違約金，盡管違約金酌情承擔(dān)，但屆時真是得不償失了。

注意事項：

1、繼續(xù)履行必須建立在能夠并應(yīng)該實際履行的基礎(chǔ)上。如果此時賣方已經(jīng)將房屋另行出售給了第三人(善意)且已經(jīng)完成過戶的情況下，售房人已經(jīng)無法實際交付房屋了，在此情況下，買方就只能要求售房人賠償違約金及其他損失了。

2、法院只可能判決強(qiáng)制過戶，但是并不能由法院判決或裁定戶口遷出。

(二)、買方解除合同并要求賣方承擔(dān)根本違約責(zé)任

一般情況下，房屋買賣合同中都會有一條補(bǔ)充協(xié)議："拒絕將該房屋出售給乙方(買方)或者擅自提高房屋交易價格的，則甲方(賣方)構(gòu)成根本違約，甲方應(yīng)在違約行為發(fā)生之日起十五日內(nèi)，以相當(dāng)于該房屋總價款的20%向乙方支付違約金。"

所以，如果賣方在簽訂定金協(xié)議以及房屋買賣合同之后違約，那么雙方可自行協(xié)商違約金數(shù)額。協(xié)商不成買方可以以訴訟的方式要求售房人承擔(dān)房屋總價款的20%的違約金;且違約金數(shù)額多少是根據(jù)實際損失而定。在訴訟過程中，法官會根據(jù)以下(但不限于)因素來綜合判斷違約金的具體數(shù)額：

(1)守約方的實際損失(核心);

(2)違約方的惡意性程度;

(3)合同履行的程度;

此外，購房人也可同時要求售房人按照合同約定承擔(dān)其已向居間方支付的代理費(fèi)用。

(三)、雙倍返還定金

購房人可通過協(xié)商或者訴訟的方式要求售房人雙倍返還定金。

法律依據(jù)：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用擔(dān)保法>若干問題的解釋》第一百二十條："因當(dāng)事人一方遲延履行或者其他違約行為，致使合同目的不能實現(xiàn)，可以適用定金罰則。但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。"

雖然合同是可以違約，并隨時都是可以違約的，但是購房合同違約金并不是隨便任何人都能違約的，因為違約金有的時候，是有些人一輩子都掙不到的錢。所以如果要違約的情況下，一定要先看下違約責(zé)任，能承擔(dān)的起的情況下可以隨時違約。

房屋租賃合同違約責(zé)任

合同違約金最高限額

合同違約金一般是多少？是否有上限？