一、訂立陰陽合同后賣家主張房屋合同無效怎么辦?

為了避稅而訂立“陰陽合同”這是違反行政法規(guī)的，但是并不必然導(dǎo)致房屋買賣合同無效，賣家因此而主張買賣合同無效，一般情況是看到房價大漲。

但是《合同法》第五十六條規(guī)定合同部分無效的，不影響其它部分的效力的，合同仍然有效。所以一旦能夠確定真實的合同交易價格，并且是雙方的真實意愿，那么房屋買賣合同就是有效的。

【法律依據(jù)】

《合同法》第五十六條，合同自始無效與部分有效 無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。

在2013年國五條出臺前，房屋過戶稅費相對比較低，以陰陽合同的方式避稅比較少，因此在2010年出臺的《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見》中也只是籠統(tǒng)規(guī)定因陰陽合同引起糾紛的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)當(dāng)事人真實意思表示的合同約定繼續(xù)履行。2013年國五條出臺后，不符合條件的需要繳納20%的個人所得稅，以陰陽合同避稅的情況日漸增多，在2014年出臺的《北京市高級人民法院審理房屋買賣合同糾紛案件疑難問題的會議紀要》中明確規(guī)定規(guī)避稅收的價格條款無效，以以逃避國家稅收為由，要求確認買賣合同全部無效的，不予支持。

采取陰陽合同避稅在二手房買賣中比較常見，李松律師提醒廣大欲進行二手房交易的讀者，盡量不要簽訂陰陽合同。如果確因各種原因簽訂了陰陽合同，最好是對超出部分的稅費由誰承擔(dān)作出明確約定，以免日后產(chǎn)生各種糾紛。

最近二手房市場火爆，房價波動較大，以此引起二手房糾紛也比較多。就目前的情況來看，賣方因房價上漲較多，不履行合同的居多。李律師提醒賣方，合同一旦簽訂，對雙方都具有約束力，作為房屋的所有權(quán)人，不能肆意的想賣就賣，不想賣退還定金就算了?！逗贤ā芳s束雙方的同時也保護雙方的權(quán)益。有的賣方認為不想賣雙方返還定金就行了，或是賠償買方20%的違約金就可以解除，這樣的理解是片面的。一般買賣合同約定一方違約，支付另一方20%的違約金，但是有條件的，并非所有人都想有解除權(quán)。如果賣方違約，賠償20%違約金后解除合同的解除權(quán)就在買方手中。如果賣方起訴到法院，不管最終結(jié)果如何，對不誠信的賣方來講都有不小的損失。

1.如果買方要求繼續(xù)履行，若不存在不能履行的情況，法院一般會判決繼續(xù)履行，同時賣方因為違約也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

2.如果買方要求解除合同，同時賠償損失。損失并不以合同約定的房價款的20%的為限。如果買方的實際損失例如房屋升值部分超過了房價款的20%的，最終賣方可能需要承擔(dān)一大筆違約金。

如果對方堅持不進行相關(guān)的賠償，并說明該陰陽合同屬于違法行為，不承認該合同有效的話，那么雙方可以向法院提起訴訟，由法院來判決該合同的哪一些內(nèi)容是屬于有效部分。法院如果判決該合同的賠償內(nèi)容是屬于有效部分的話，那么就可以要求賣方進行相關(guān)的賠償，如果賣方還是拒絕賠償?shù)脑?，可以申請向法院進行強制性賠償。

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