目前房地產糾紛很多，其中許多購房者都說后悔聽信了廣告的宣傳，實際的房屋和報刊廣告相差甚多。那么，房屋廣告究竟有什么樣的法律效力?發(fā)展商不能兌現(xiàn)廣告中的許諾怎么辦?購房者能依據(jù)廣告內容追究他們的責任嗎?

律師評析

我們談房屋廣告的法律效力，主要根據(jù)廣告性質來分析。所謂廣告性質，是從廣告的內容判斷廣告的法律特性及意義，大概來說，可以分為三種類型：

廣告的三種類型

第一種，有些發(fā)展商會將在廣告

中的某些許諾和購房者的條款的形式寫到正式的“購房合同”中，此后再談這個問題就已經不是在說廣告，而是談合同條款了，其法律效力是明確、有效的。

但同時也有一些廣告語不能或沒有變成合同條款，我們所要討論的就是這些廣告。這些廣告由于其內容的明確程度不同，性質也不同，基本上形成我們要說到的第二種、第三種類型，應當區(qū)別對待。

第二種類型的廣告，其內容屬發(fā)展商宣傳所需的夸張性語言，目的是為了引起注意、制造聲勢、氛圍，并沒有明確的指標，如“理想居所”、“居家首選之地”“溫馨家園”等詞。我認為這些廣告僅僅構成了一種要約邀請，沒有法律上的約束力。

什么是要約邀請呢，我國《合同法》第十五條規(guī)定：“要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業(yè)廣告等為要約邀請。”

發(fā)展商發(fā)布上述廣告，只為引起人們的注意。惟一目的是吸引廣大的客戶向自己打來電話?發(fā)出要約。至于究竟是不是“理想居所”或“居家首選之地”?完全由客戶自己認識和決定，并不能構成發(fā)展商的確定許諾，所以發(fā)展商無須為此承擔責任。

而第三種廣告就完全不同，也是出問題最多的一種房地產廣告。這些廣告中往往標明了價格、位置、裝修條件、物業(yè)管理條件、配套設施設備、贈送的物品或優(yōu)惠等。例如，我們生活中常見到的有“送精裝修”、“24小時熱水”、“一梯四戶”、“層高2.9米”、“國際著名物業(yè)管理公司管理”、“明年三月入住”等等。我認為，這些廣告實際上已經構成了一種要約，具有法律意義上的約束力。

什么是要約呢，我國《合同法》第十四條規(guī)定：“要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應當符合下列規(guī)定：(一)內容具體確定，(二)表明經受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束?！?/p>

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