居間合同是指居間人向委托人報告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。居間合同司法解釋是怎樣的呢？請閱讀下面的內(nèi)容。

第四百二十四條 居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。

1.居間合同的概念居間合同是指當(dāng)事人雙方約定一方接受他方的委托，并按照他方的指示要求，為他方報告訂立合同的機(jī)會或者為訂約提供媒介服務(wù)，委托人給付報酬的合同。在居間合同中，接受委托報告訂立合同機(jī)會或者提供交易媒介的一方為居間人，給付報酬的一方為委托人。

居間作為中介的一種形式，其宗旨是把同一商品的買賣雙方聯(lián)系在一起，以促成交易后取得合理傭金的服務(wù)。無論何種居間，居間人都不是委托人的代理人，而只是居于交易雙方當(dāng)事人之間起介紹、協(xié)助作用的中間人。

居間合同的主體：委托人可以是任何公民、法人;而居間人只能是經(jīng)過有關(guān)國家機(jī)關(guān)登記核準(zhǔn)的從事居間營業(yè)的法人或公民。

居間業(yè)務(wù)根據(jù)居間人所接受委托內(nèi)容的不同，既可以是只為委托人提供訂約機(jī)會的報告居間，也可以是為促成委托人與第三人訂立合同進(jìn)行介紹或提供機(jī)會的媒介居間，也還可以是報告居間與媒介居間兼而有之的居間活動。

2.居間合同的法律特征

(l)居間合同以促成委托人與第三人訂立合同為目的在居間合同中，居間人是為委托人提供服務(wù)的，這種服務(wù)表現(xiàn)為報告訂約的機(jī)會或?yàn)橛喖s的 媒介。居間合同的標(biāo)的是居間人進(jìn)行居間活動的結(jié)果，其目的在于通過居間活動獲取報酬。居間人的活動只有促成委托人與第三人之間建立起有效的合同關(guān)系才有意 義。

(2)居間人在合同關(guān)系中處于介紹人的地位居間合同的客體是居間人依照合同的約定 實(shí)施中介服務(wù)的行為。無論何種居間，居間人都不是委托人的代理人或當(dāng)事人一方，居間人只是按照委托人的指示，為委托人報告有關(guān)可以與委托人訂立合同的第三 人，給委托人提供訂立合同的機(jī)會，或者在當(dāng)事人之間充當(dāng)“牽線搭橋”的媒介作用，并不參加委托人與第三人之間具體的訂立合同的過程，他的角色只是一個中介 服務(wù)人。只是在交易雙方當(dāng)事人之間起介紹、協(xié)助作用。

(3)居間合同具有諾成性、雙務(wù)性和不要式性居間合同的諾成性是指，只要委托人與居間人意思表示一致，居間人就負(fù)有依委托人的指示進(jìn)行居間的義務(wù)，而一旦居間人的活動取得結(jié)果，委托人就應(yīng)支付報酬，合同即成立，而無需以實(shí)物的交付作為合同成立的要件。

居間合同的雙務(wù)性是指，居間合同一經(jīng)成立，當(dāng)事人雙方均需承擔(dān)一定的義務(wù)。就居間人而言，居間人有據(jù)實(shí)報告的義務(wù);對委托人而言，合同因居間而成立后他有支付報酬的義務(wù)。

居間合同的不要式性是指，當(dāng)事人可以采取口頭或者書面形式，居間合同的成立也不需采用特定的形式。如果約定不明確，應(yīng)當(dāng)遵循交易慣例。

(4)居間合同具有有償性居間人以收取報酬為業(yè)，居間人促成合同成立后，委托人當(dāng)然要向居間人支付報酬，作為對居間人活動的報償。不要報酬促進(jìn)他人訂立合同的行為，不是居間合同，而是一種服務(wù)性活動，行為人不承擔(dān)居間合同中的權(quán)利義務(wù)。

3.居間合同與相關(guān)合同的關(guān)系居間合同與委托合同、行紀(jì)合同的異同點(diǎn)：委托合同屬于服務(wù)性合同，服務(wù)合同包括保管、行紀(jì)、居間、委托等很多種類的合同，它們之間有著一個共同的特征，其標(biāo)的是供勞務(wù)，而不是物的交付。但它們相互之間又有其各自的特征。

居間合同與委托合同、行紀(jì)合同，三者的相同點(diǎn)都是屬于提供勞務(wù)性質(zhì)的合同。

它們的不同點(diǎn)在于：

(l)居間合同的居間人，限于報告訂約機(jī)會或媒介訂約，其服務(wù) 的范圍有限制，只是介紹或協(xié)助委托人與第三人訂立合同，居間人本人并不參與委托人與第三人之間的合同;委托合同的受托人辦理委托事務(wù)時，以委托人或者以自 己的名義進(jìn)行活動，代委托人與第三人訂立合同，依照委托人的指示參與并可決定委托人與第三人之間的關(guān)系內(nèi)容，處理事務(wù)的后果直接歸于委托人; 行紀(jì)合同的行紀(jì)人是行紀(jì)合同的一方當(dāng)事人，行紀(jì)人以自己的名義為委托人辦理交易事務(wù)，與第三人發(fā)生直接的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，處理事務(wù)的后果是間接地而不是直接地歸于委托 人。

(2)居間合同的居間人，是為委托人提供與第三人訂立合同的機(jī)會，其行為本身不具 有法律意義;委托合同的受托人是按委托人的要求處理受托事務(wù)，處理的事務(wù)可以是有法律意義的事務(wù)，也可以是非法律意義的事務(wù);行紀(jì)合同的行紀(jì)人則是按委托 人的要求，從事購銷、寄售等特定的法律行為，行紀(jì)人受托的事務(wù)只能是法律行為。

(3)居間合同是有償合同，但居間人只能在有居間結(jié)果時才可以請求報酬，并且在為訂約媒介居間時可從委托人和其相對人雙方取得報酬;委托合同可以是有償?shù)模部梢允菬o償?shù)?行紀(jì)合同都是有償合同，行紀(jì)人卻僅從委托人一方取得報酬。

第四百二十五條 居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報告。

居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

1.關(guān)于居間人的報告義務(wù)居間人的報告義務(wù)是居間人在居間合同中承擔(dān)的主要義務(wù)，居間人應(yīng)依誠實(shí)信用原則履行此項(xiàng)義務(wù)。

訂 約的有關(guān)事項(xiàng)，包括相對人的資信狀況，生產(chǎn)能力、產(chǎn)品質(zhì)量以及履約能力等與訂立合同有關(guān)事項(xiàng)。訂立合同的有關(guān)事項(xiàng)根據(jù)不同的合同還有許多不同的事項(xiàng)。對居 間人來說，不可能具體了解，只須就其所知道的情況如實(shí)報告委托人就可以了。但作為居間人應(yīng)當(dāng)盡可能掌握更多的情況，提供給委托人，以供其選擇。依德國的有 關(guān)判例和學(xué)說，依照誠實(shí)信用原則，居間人就一般對于訂約有影響的事項(xiàng)雖不負(fù)有積極的調(diào)查義務(wù)，然就所知事項(xiàng)負(fù)有報告于委托人的義務(wù)。筆者認(rèn)為，此意思與我 國合同法的規(guī)定是一致的。

委 托人與居間人訂立居間合同，往往是由于信息不夠靈通，才請居間人為自己辦理事務(wù)，其目的就在于通過居間人找到訂約的機(jī)會。而這一目的的達(dá)到，居間人按照委 托人的要求采取實(shí)事求是的態(tài)度據(jù)實(shí)報告是十分重要的。報告不真實(shí)，將誤導(dǎo)委托人訂立有可能受到損害的合同，這與居間合同的本意是完全違背的。

2.損害賠償責(zé)任居間人有如實(shí)報告的義務(wù)，如果居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

誠 實(shí)信用原則應(yīng)是居間人履行合同指導(dǎo)思想之一。居間合同的履行過程中，居間人必須實(shí)事求是地就自己所實(shí)際掌握的信息，如實(shí)地向委托人提供最方便、最有利、最 有價值、最及時的訂約渠道，并保證提供的信息真實(shí)和可靠，沒有任何隱瞞欺騙或摻雜任何自己主觀臆測，對于有影響的事項(xiàng)及商業(yè)信息，如第三人的資信狀況、支 付能力、標(biāo)的物是否有瑕疵等，居間人都必須據(jù)實(shí)、公正的報告，而不得弄虛作假，從中盤剝漁利，不得與第三人惡意串通損害委托人的利益，也不得惡意促成委托 人與第三人訂立合同。如果居間人沒有盡到以上這些忠實(shí)的義務(wù)，反而為獲取居間報酬而故意作虛假介紹、或者是與一方當(dāng)事人事先串通好，故意告知虛假事實(shí)以促 成委托人與第三人訂立合同，從而損害了委托人或者第三人的合法利益，這些情況一旦發(fā)生，居間人非但無權(quán)向委托人請求居間報酬，而且還應(yīng)當(dāng)就自己因其故意提 供虛假情況而給委托人造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。例如，甲委托乙為其購買原裝彩色電視機(jī)一臺。經(jīng)乙尋找認(rèn)識了丙，在丙向乙介紹產(chǎn)品時，乙發(fā)現(xiàn)彩電不是原裝 的，而是組裝的，但想到優(yōu)厚的勞務(wù)費(fèi)，況且丙暗中又給了乙“好處費(fèi)”，于是，乙沒有將實(shí)情告訴給甲。在甲與丙簽訂買賣合同后，甲發(fā)現(xiàn)了問題，便向丙提出損 害賠償要求。此案中的乙為了拿到居間勞務(wù)費(fèi)，不僅沒有履行據(jù)實(shí)報告的義務(wù)，而且還采取隱瞞真相的手段，與第三人惡意串通而損害了甲的合法權(quán)益。因此，乙不 僅無權(quán)向甲主張居間報酬的請求權(quán)，而且就其故意造成的損失，承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

除上述義務(wù)外，基于誠實(shí)信用原則，居間人還負(fù)有其他一些義務(wù)。例如，居間人不得對交易雙方訂立合同實(shí)施不利影響，從而影響合同的訂立或損害委托人的利益;在居間活動中應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和國家政策，遵循商事慣例和交易習(xí)慣，不得從事違法的居間活動等。

第四百二十六條 居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬。對居間人的報酬沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)居間人的勞務(wù)合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)居間人的報酬。居間人促成合同成立的，居間活動的費(fèi)用，由居間人負(fù)擔(dān)。

居間人取得報酬必須具備兩個要件;第一，所介紹的合同，必須成立;第二，合同的成立，與居間人的介紹有因果關(guān)系。只有兩者同時具備，委托人才負(fù)有支付報酬的義務(wù)。

1. 關(guān)于居間人的報酬(1)報酬支付的前提，須是居間人促成委托人與第三人的合同成立委托人支付報酬是以居間人已為委托人提供了訂約機(jī)會或經(jīng)介紹完成了居間活 動，并促成了合同的成立為前提條件。所謂促成合同成立，是指合同合法、有效的成立，如果所促成的合同屬無效或可撤銷的合同，不能視為促成合同成立，居間人 仍不能請求支付報酬。由于居間合同可以隨時終止，有時不免會發(fā)生委托人為了逃避支付報酬的義務(wù)，故意拒絕居間人已經(jīng)完成了的中介服務(wù)、而后再與因中介而認(rèn) 識的第三人訂立合同。就此情況，居間人并不因此而喪失報酬的請求權(quán)，因?yàn)榫娱g人行使報酬請求權(quán)，是以委托人與第三人的合同成立為前提，而不是以該合同是否 得到履行為要件。如甲委托乙租房子，乙為其找到價格便宜的房主丙，甲為了不支付居間費(fèi)，而假借房子的質(zhì)量不好，終止了居間合同，爾后甲又擅自找到丙要求租 房。應(yīng)該認(rèn)為，甲的行為無疑是違背了誠實(shí)信用的原則，因此委托人仍然需要支付報酬。

委 托人是否給付居間人報酬及其支付數(shù)額，原則上應(yīng)按照居間合同約定。這里合同的約定，可以是以書面形式或者口頭形式明確的，如果居間合同中對于居間人的報酬 沒有約定或者約定的不明確，委托人和居間人，可以協(xié)議補(bǔ)充;如果仍然達(dá)不成補(bǔ)充協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)按照合同的有關(guān)條款，或者商業(yè)交易習(xí)慣來確定;如果還是解決不 了，可以根據(jù)居間人的勞務(wù)合理確定，所謂合理應(yīng)考慮諸多原因，如居間人所付出的時間、精力、物力、財力、人力以及居間事務(wù)的難易程度等因素，合理確定。

(2) 受益的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)報酬的義務(wù)支付報酬以居間事務(wù)的不同而有不同的標(biāo)準(zhǔn)。報告居間，因居間人僅向委托人報告訂約機(jī)會，而不與其相對人發(fā)生關(guān)系，因此，居 間人的報酬，應(yīng)當(dāng)由委托人給付。在媒介居間合同中，居間人不僅向委托人提供報告訂約機(jī)會，而且還要找第三人促成合同訂立，由于有了居間人的中介活動，使得 委托人與第三人雙方發(fā)生了法律關(guān)系，委托人與第三人都因此而受益，因此，一般情況下，除合同另有約定或另有習(xí)慣外，居間人的報酬原則上應(yīng)由因媒介居間而訂 立合同的委托人與第三人雙方平均負(fù)擔(dān)。

2.關(guān)于居間活動的費(fèi)用居間人促成合同成立的，居間活動的費(fèi)用，由居間人負(fù)擔(dān)。因費(fèi)用已作為成本計算在報酬之內(nèi)，居間人不得再另外請求給付費(fèi)用。

第四百二十七條 居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費(fèi)用。

在 居間合同中只有居間人的居間活動達(dá)到目的，委托人才負(fù)有給付報酬的義務(wù)。居間人的活動能否達(dá)到目的，委托人與第三人之間的合同能否促成，有著不確定性，不 是完全可由居間人的意志決定的。因此，委托人的給付義務(wù)是否須履行，也是不確定的。有時盡管居間人為了使合同能促成也盡了向委托人報告或者媒介的義務(wù)，但 合同終究沒有成立，沒有達(dá)到居間合同的目的，居間人仍然不能請求報酬，委托人有權(quán)不予支付報酬，因?yàn)閳蟪晔蔷娱g人服務(wù)成果的對價，沒有促成合同成立，則不 得請求支付報酬。這一點(diǎn)與承攬合同必須是承攬人完成了工作后才能請求報酬是一樣的。

居間活動費(fèi)用是居間人在促使合同成立的活動中支出的必要費(fèi)用，與報酬不是一個概念。因此，有時居間人雖然為促成合同成立付出了勞務(wù)和費(fèi)用，但合同未促成，仍不能請求支付報酬，只能請求委托人支付從事居間活動支出的必要費(fèi)用，如居間活動中支出的交通費(fèi)等。

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