簽了認(rèn)購(gòu)協(xié)議書退購(gòu)房定金絕招有什么

開(kāi)發(fā)商取得預(yù)售許可證后，會(huì)在開(kāi)盤前搞公開(kāi)認(rèn)購(gòu)，目的就如上文所言，試探市場(chǎng)并鎖定目標(biāo)客戶。購(gòu)房者參與認(rèn)購(gòu)就得交一定數(shù)額的訂金，而如果這個(gè)訂金確定為定金，該認(rèn)購(gòu)協(xié)議就會(huì)有法律層面的約束，一旦合同雙方有一方違約，就會(huì)執(zhí)行違約條款。

定金是指當(dāng)事人依照《中華人民共和國(guó)民法典》第五百八十六條的規(guī)定，約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。目前，在商品房買賣過(guò)程中，當(dāng)購(gòu)房人選中自己滿意的樓盤，與開(kāi)發(fā)商達(dá)成購(gòu)房的初步意向后，開(kāi)發(fā)商通常都要求購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書(也有叫做預(yù)定書或訂購(gòu)書的)。這些認(rèn)購(gòu)書一般都對(duì)作為標(biāo)的物的商品房的具體位置、面積、價(jià)款做出約定，同時(shí)還約定購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)交納的預(yù)付款、定金、押金或訂金。一般來(lái)說(shuō)，只有買賣雙方明確書面約定了“定金”字樣，才是法律意義上的定金，才能適用定金罰則。但是，如果買賣雙方在認(rèn)購(gòu)書中明確約定了諸如“若因購(gòu)房人違約造成雙方未能簽訂商品房買賣合同的，則訂金(或押金)不退還;如系因開(kāi)發(fā)商違約造成買賣合同未能簽訂，則應(yīng)雙倍返還訂金(或押金)”之類的條款，那么，此時(shí)訂金與押金均屬于定金的性質(zhì)，應(yīng)認(rèn)定為購(gòu)房定金。

在《房屋認(rèn)購(gòu)書》中，定金該不該退，一般分為以下幾種情況：

1、認(rèn)購(gòu)書自然失效，定金返還

簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書時(shí)，如果沒(méi)有明確約定商品房的價(jià)格、面積、朝向、樓層、戶型等具體條件，雙方都打算將具體事宜留在簽訂購(gòu)房合同時(shí)敲定。而在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，雙方又沒(méi)有就上述事宜達(dá)成一致，后無(wú)法簽訂購(gòu)房合同，這種情況就屬于雙方?jīng)]有達(dá)成一致，買賣雙方均沒(méi)有構(gòu)成單方面違約。

在這種情況下，房屋認(rèn)購(gòu)書就自然失效，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該把定金退還給購(gòu)房者。

2、認(rèn)購(gòu)書約定明確，定金不返還

與第1種情況不同，如果認(rèn)購(gòu)書明確約定了簽訂合同的條件和具體內(nèi)容，購(gòu)房者卻不同意簽訂購(gòu)房合同，購(gòu)房者就得承當(dāng)違約責(zé)任，開(kāi)發(fā)商則有權(quán)拒絕返還定金。

3、雙方未就額外事宜達(dá)成一致，定金應(yīng)予返還

簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書時(shí)通常無(wú)法覆蓋了情形，比如因限購(gòu)或限貸導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法負(fù)擔(dān)首付，這種情況購(gòu)房者可能無(wú)法依約簽訂購(gòu)房合同，這種情況下購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商都不存在違約行為，雙方也不用承擔(dān)違約責(zé)任，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將定金返還給購(gòu)房者。

4、開(kāi)發(fā)商提高購(gòu)房門檻形成單方面違約，此時(shí)應(yīng)雙倍返還定金

簽完認(rèn)購(gòu)書后，開(kāi)發(fā)商可能因?yàn)槟承┰蛱岣哔?gòu)房門檻，比如某些開(kāi)發(fā)商在房款之外增加其他名義的收費(fèi)項(xiàng)目，認(rèn)購(gòu)的房屋被其他購(gòu)房者買走等，導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法簽購(gòu)房合同。這屬于開(kāi)發(fā)商方面的單方面違約，依據(jù)《擔(dān)保法》的相關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房人雙倍返還定金。

簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)該盡可能明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，如果有必要，可以由專業(yè)人士提供專業(yè)指導(dǎo)。

買房簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書時(shí)應(yīng)該考慮清楚，最好是確認(rèn)了房屋真實(shí)情況再做決定，避免以后出現(xiàn)實(shí)際情況與合同情況不符。當(dāng)出現(xiàn)雙方就合同事項(xiàng)和額外事宜沒(méi)有達(dá)成一致等情況時(shí)，可以向開(kāi)發(fā)商索取定金返還。

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