一、還原利率有哪些選擇與構(gòu)成要素

還原利率的選擇要考慮到預(yù)期通貨膨脹率，房產(chǎn)類別、地段、建筑年代、收益可能性等多種因素的影響。一般地，在預(yù)期通貨膨脹較高或凈收益的風(fēng)險(xiǎn)較大時(shí)，可選擇較高的還原利率;反之，選擇較低的還原利率。

還原利率的構(gòu)成要素主要有：

(一)真實(shí)報(bào)酬率，即投資者追求的真正收益率;

(二)通貨膨脹的補(bǔ)償，指房產(chǎn)投資者在通貨膨脹期間除得到真實(shí)報(bào)酬之外，還要收回具有與投資相同購買力的資金，以抵補(bǔ)通貨膨脹的損失：

(三)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償，投資者愿意承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)投資于房產(chǎn)，是為了獲得高收益，所以投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越大，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償也應(yīng)越高，還原利率也就越大。投資回收補(bǔ)償，是指投資資本本身應(yīng)得的報(bào)酬。

二、房地產(chǎn)估價(jià)的方法

(一)市場(chǎng)比較法

市場(chǎng)比較法也叫市場(chǎng)買賣實(shí)例比較法?；蚴袌?chǎng)資料比較法。房地產(chǎn)價(jià)格市場(chǎng)比較法，就是以市場(chǎng)已經(jīng)成交的房地產(chǎn)的價(jià)格為依據(jù)，然后比照待確定估價(jià)的房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。市場(chǎng)比較法是房地產(chǎn)估價(jià)的一種基本方法，特別是在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的國家，運(yùn)用的非常普遍。

運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，必須具備以下一些條件：

1、在選擇房地產(chǎn)市場(chǎng)比較法實(shí)例時(shí)，一定要使比較的對(duì)象具有較大相似性和代替性，特別是在房地產(chǎn)所處的地段等級(jí)、房地產(chǎn)使用的性質(zhì)以及容積率等主要方面相，一致和相近似，也就是必須具有可比性。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)，擁有豐富的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易資料，一般來說所掌握的實(shí)例應(yīng)當(dāng)比較充分，其中必須有幾個(gè)最基本的比較實(shí)例。

3、在分析比較的基礎(chǔ)上要分析和確定比較實(shí)例資料的可靠性和合理性，然后運(yùn)用科學(xué)的方法和估價(jià)的經(jīng)驗(yàn)加以修正。

依據(jù)市場(chǎng)比較法評(píng)估出的房地產(chǎn)價(jià)格，一般來說是比較可靠的和準(zhǔn)確的。因此具有較大的現(xiàn)實(shí)性和說服力。

(二)成本估價(jià)法

成本估價(jià)法是以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所需耗費(fèi)的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金來確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。采用成本估價(jià)法估價(jià)求得的價(jià)格，通常稱為積算價(jià)格。

成本估價(jià)法在各種估價(jià)方法中有其特殊的用途，特別適用于獨(dú)立或狹小市場(chǎng)上無法運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的房地產(chǎn)。另外，對(duì)于既無收益又很少出現(xiàn)買賣情況的學(xué)校、圖書館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊(duì)營房、公園等公共建筑、公益設(shè)施的估價(jià)也很適用。不過，運(yùn)用成本估價(jià)法估價(jià)時(shí)值得注意的是，現(xiàn)實(shí)生活中房地產(chǎn)的價(jià)格多取決于其效用，而非花費(fèi)的成本，成本的增減一定要對(duì)效用有所作用才能形成價(jià)格;換一個(gè)角度看，房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價(jià)值，投入的成本不多也不一定說明其價(jià)值不高。

(三)收益還原法

亦稱投資法，這種方法的基本原理就是，房產(chǎn)經(jīng)營者利用一個(gè)適當(dāng)?shù)拇阍?，將未來的凈收益資本化，計(jì)算出收益現(xiàn)值。這種方法在房產(chǎn)投資決策中常用，其關(guān)鍵是正確估算凈收益和選擇一個(gè)合適的還原利率。

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