一、買(mǎi)房是否必須簽商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)

不是。購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)最好不要簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)，而直接簽訂購(gòu)房合同。因?yàn)楹灹苏J(rèn)購(gòu)書(shū)，交了購(gòu)房定金，購(gòu)房者在簽訂正式合同時(shí)便處于被動(dòng)地位，有些要求會(huì)遭到開(kāi)發(fā)商拒絕，使購(gòu)房者有口難言。而實(shí)際上，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，并不是房地產(chǎn)交易過(guò)程當(dāng)中的必經(jīng)程序，屬雙方自愿行為。如果非要和開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)不可，也應(yīng)該在簽認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)在認(rèn)購(gòu)書(shū)上寫(xiě)上以下字樣：“如果雙方在簽訂正式合同時(shí)，就合同的具體條款達(dá)不成一致意見(jiàn)，不能簽署正式合同，賣(mài)方應(yīng)無(wú)條件立即退還定金。”

認(rèn)購(gòu)合同與商品房買(mǎi)賣(mài)合同屬于預(yù)約與本約之關(guān)系，二者合同內(nèi)容、合同目的、權(quán)利義務(wù)、違約形態(tài)、違約責(zé)任形式等存在較大區(qū)別，但認(rèn)購(gòu)書(shū)具備一定條件可以認(rèn)定為買(mǎi)賣(mài)合同，當(dāng)事人義務(wù)將產(chǎn)生質(zhì)的變化，由雙方履行磋商義務(wù)變更為出賣(mài)人交付房屋、買(mǎi)受人支付價(jià)款。

根據(jù)目前的法律規(guī)定，房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)中所約定的購(gòu)房定金是受法律保護(hù)的。也就是說(shuō)，如果由于購(gòu)房者的原因不能簽訂購(gòu)房合同的，那么開(kāi)發(fā)商就無(wú)需退還定金。因此，購(gòu)房者在簽訂了房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)后并不是必須得買(mǎi)房，但是如果不買(mǎi)房，那么購(gòu)房定金也不會(huì)退還。

二、簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)注意什么

如購(gòu)房者一旦決定簽署房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)，事先應(yīng)當(dāng)進(jìn)行以下審查。也就是說(shuō)，購(gòu)房者在簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)之前必須注意以下事項(xiàng)：

1、仔細(xì)審查賣(mài)方是否具有開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的資格；

2、各種政府批文，即開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、該銷(xiāo)售項(xiàng)目的“五證”是否真實(shí)、合法、有效；

3、所售房是否設(shè)置了抵押；

4、土地出讓金是否交付完畢；

5、房產(chǎn)商的經(jīng)營(yíng)狀況是否良好；

6、所售房屋是否能如期完工；

7、房產(chǎn)商能否順利拿到產(chǎn)權(quán)證；

8、配套是否能跟上等。

由于房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)是由房產(chǎn)商制定的，內(nèi)容中通常存在以下不利于買(mǎi)房人的陷阱，因此買(mǎi)房人應(yīng)盡可能地與房產(chǎn)商簽訂詳細(xì)的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)。一般來(lái)講房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)有以下陷阱：

1、內(nèi)容過(guò)于簡(jiǎn)單，僅包括房屋地址、面積、價(jià)格、交樓日期等；

2、分?jǐn)偯娣e、稅費(fèi)、違約責(zé)任、配套設(shè)施、裝修標(biāo)準(zhǔn)、房地產(chǎn)交付及定金的退還或喪失的條件、物業(yè)管理等諸多內(nèi)容不作規(guī)定或者不作詳細(xì)約定；

3、房產(chǎn)商以隱瞞重要事實(shí)，如將沒(méi)有商品房預(yù)售許可證的房屋進(jìn)行銷(xiāo)售，欺騙購(gòu)房者，讓購(gòu)房者先簽認(rèn)購(gòu)書(shū)，收取定金，后簽預(yù)售合同，騙取定金。

在購(gòu)買(mǎi)房子簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)之前，必須要能夠清楚它是否具有相應(yīng)的法律效力，在不清楚商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)效力的情況別盲目去簽訂。買(mǎi)房時(shí)簽商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的具體做法跟實(shí)際的要求等等，為了對(duì)自己有利最好與律霸網(wǎng)律師進(jìn)行探討。