一、惡意串通簽訂的購(gòu)房合同是有效的嗎

2006年7月，**公司與**公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，以120萬(wàn)的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了**公司位于上地三街的一套房屋，**公司依約支付了定金2萬(wàn)元。雙方約定：**公司須盡快辦理房產(chǎn)證，并于取得房產(chǎn)證后三個(gè)月內(nèi)將該套房屋過(guò)戶至**公司名下;**公司取得房產(chǎn)證后，雙方共同委托房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司辦理過(guò)戶，屆時(shí)**公司須交齊房款;如**公司未在合同約定時(shí)間內(nèi)將該套房屋過(guò)戶到**公司名下，則須支付違約金4萬(wàn)元，屆時(shí)是否續(xù)約以**公司的決定為準(zhǔn);本合同經(jīng)雙方簽署后，**公司不得再以任何形式銷售該套房屋，否則將視為嚴(yán)重違約。合同簽訂后，**公司即委托了**公司對(duì)該房屋進(jìn)行裝修，花費(fèi)裝修費(fèi)6萬(wàn)元。兩個(gè)月后，**公司取得了該房屋的所有權(quán)證。

2006年10月，**公司的內(nèi)部會(huì)議討論了該房屋出售的情況，并在會(huì)議紀(jì)要上記載：“尚待解決的事項(xiàng)有：**公司和**公司簽訂的兩份購(gòu)房合同的處理事宜”。參加會(huì)議的六人均在會(huì)議紀(jì)要上簽字，其中包括**公司人力資源部經(jīng)理李某。

2007年1月，**公司以欺詐為由起訴**公司，要求撤銷雙方之間的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。訴訟中，**公司提出反訴，以**公司不履行過(guò)戶手續(xù)為由要求判令解除該合同，后申請(qǐng)撤回反訴，法院于2007年8月22日裁定準(zhǔn)許撤回反訴。2008年1月，法院判決駁回了**公司的訴訟請(qǐng)求，后**公司上訴，一中院于2008年4月判決維持了一審判決。

二、房子沒(méi)過(guò)戶怎么辦

**公司拿著勝訴的判決，要求**公司繼續(xù)履行雙方簽訂的合同，卻被告知房屋已經(jīng)不在**公司名下了。原來(lái)在2007年9月，也即上述訴訟進(jìn)行的過(guò)程中，**公司與之前在會(huì)議紀(jì)要上簽字的**公司人力資源部經(jīng)理李某簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，以121萬(wàn)的價(jià)格將該房屋出售給李某，并于當(dāng)月29日將該房屋過(guò)戶至了李某名下。

**公司認(rèn)為，李某是**公司的高級(jí)管理人員，對(duì)此房產(chǎn)的情況非常清楚，卻搶先將該房屋過(guò)了戶，明顯是李某與**公司惡意串通，遂訴至海淀法院，請(qǐng)求判令**公司與李某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效;由于**公司與李某將房屋過(guò)戶至其名下，故其應(yīng)支付相應(yīng)違約金4萬(wàn)元。

審理中，**公司和李某辯稱：由于**公司起訴表明不履行合同，**公司依據(jù)合同法第94條享有了法定解除權(quán)，在上述撤銷權(quán)訴訟中，**公司曾經(jīng)提出反訴要求解除合同，該行為即是行使解除權(quán)的行為，足以導(dǎo)致合同的實(shí)際解除，**公司再將房屋出售給李某不存在惡意串通;**公司與李某簽訂“房屋買(mǎi)賣(mài)合同”后房屋已經(jīng)過(guò)戶，根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)，**公司無(wú)權(quán)主張?jiān)摲课荨?/p>

法院經(jīng)審理認(rèn)為，雖然**公司曾提出過(guò)反訴，但當(dāng)事人的訴訟行為具有撤銷性，**公司撤回反訴請(qǐng)求的行為已經(jīng)法院裁定準(zhǔn)許，該行為不產(chǎn)生解除合同的效力，即**公司與李某簽訂“房屋買(mǎi)賣(mài)合同”時(shí)，**公司與**公司簽訂的合同仍然有效。最后，法院判決支持了**公司的全部訴訟請(qǐng)求。

基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)，我國(guó)物權(quán)法采用以意思主義與登記或交付相結(jié)合為原則，以單獨(dú)的意思主義為例外。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)來(lái)說(shuō)，則是適用上述原則的規(guī)定，即需要有效的債權(quán)行為及登記兩個(gè)條件才能構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)。本案中，根據(jù)查明的事實(shí)足以認(rèn)定，**公司與李某簽訂該“房屋買(mǎi)賣(mài)合同”存在惡意串通的行為，理由如下：**公司與李某簽訂“房屋買(mǎi)賣(mài)合同”，從締約時(shí)間上看，是在**公司與**公司針對(duì)該套房屋買(mǎi)賣(mài)提出的撤銷權(quán)訴訟過(guò)程中;從締約主體看，李某是**公司的人力資源部經(jīng)理，與**公司存在利害關(guān)系，且在有李某參與的公司會(huì)議上，**公司對(duì)其與**公司的房屋買(mǎi)賣(mài)事項(xiàng)進(jìn)行了討論，會(huì)議紀(jì)要上李某的簽字表明其對(duì)該事項(xiàng)是知情的。在主觀上，**公司想要達(dá)到撤銷其與**公司的合同的目的;在客觀上，**公司以與李某簽訂合同并進(jìn)行過(guò)戶登記的形式轉(zhuǎn)移了房屋的所有權(quán)。我國(guó)《合同法》規(guī)定：“惡意串通損害第三人利益的合同無(wú)效?！惫?*公司與李某的“房屋買(mǎi)賣(mài)合同”因違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。合同無(wú)效就造成了該物權(quán)變動(dòng)缺乏有效的債權(quán)行為這一必要條件，即使進(jìn)行了過(guò)戶登記，李某也不能取得該房屋的所有權(quán)，反而應(yīng)當(dāng)適用不當(dāng)?shù)美枰苑颠€的結(jié)果。

因此，依據(jù)**公司與**公司的合同約定，**公司應(yīng)于雙方共同委托房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司辦理過(guò)戶時(shí)履行付款義務(wù)，同時(shí)，**公司提起撤銷合同的訴訟導(dǎo)致**公司未支付房款，**公司并無(wú)違約的故意，不構(gòu)成違約，而**公司違反合同約定，未將房屋過(guò)戶至**公司名下，應(yīng)依約支付違約金4萬(wàn)元。**亮唐盈盈

以上所提及的都是有關(guān)惡意串通簽訂的購(gòu)房合同的內(nèi)容，從中可以明白到，大家購(gòu)房過(guò)程中要注意小心，防止入局被騙，損失過(guò)多的財(cái)物。如果您還遇到什么較為復(fù)雜的法律問(wèn)題，我們律霸網(wǎng)會(huì)為您提供法律咨詢服務(wù)，歡迎來(lái)咨詢。