一、房地產(chǎn)開發(fā)商違約的情形

1.房屋質(zhì)量不符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)

我們在選房、簽訂合同時(shí)，正是對(duì)房子的面積和質(zhì)量確定下來，而實(shí)踐中，譬如承重墻、梁開裂;外墻、外窗、衛(wèi)生間滲水;墻面不垂直;大面積的空鼓等情況出現(xiàn)，這實(shí)際上開發(fā)商違約的表現(xiàn)。

實(shí)踐中，針對(duì)房屋質(zhì)量的問題，具體可以分兩類情況處理：

一是普通的房屋質(zhì)量問題，開發(fā)商有質(zhì)量保修的責(zé)任。

二是嚴(yán)重的房屋質(zhì)量問題，譬如房屋主體質(zhì)量不合格或嚴(yán)重影響居住使用的，買房人可主張退房和賠償損失。

2.房產(chǎn)證逾期未辦下來的

逾期辦證的，按合同約定承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任，逾期辦證超過一定期限，買房人可以主張退房，如實(shí)際損失超過合同約定的違約金的，可以按實(shí)際損失來主張。

那么這里的“一定期限”是多久呢?

這里所講的“一定期限”其實(shí)是在合同約定的交房日到了以后，給開發(fā)商發(fā)房屋催交通知書，在其后三個(gè)月合法期限內(nèi)開發(fā)商仍不能交房的，有權(quán)要求退房。

開放商應(yīng)該按照合同約定，返還買房人已付的房款及產(chǎn)生的活期利息，約定有違約金的，可以一并賠付。

法條鏈接：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條：

根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

3.如宣傳與實(shí)際交付的房子不一致

房子的地理位置、基本價(jià)格、面積、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)綠化、物業(yè)管理、周邊配套等與實(shí)際不符。

這種情況也常見，很多人以為是虛假宣傳，見怪不怪，實(shí)際上是開發(fā)商違約!

因?yàn)椤蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：

商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

4.不合理收費(fèi)

出現(xiàn)了合同約定以外，又沒有法律依據(jù)的收費(fèi)，譬如手續(xù)費(fèi);面積補(bǔ)差款;產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi);產(chǎn)權(quán)證分戶圖表費(fèi)等等。

二、違約金的賠償標(biāo)準(zhǔn)

1.開發(fā)商違約申請(qǐng)退房，有約定的補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)就要按照按購房合同上的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)去辦理

2.開發(fā)商違約申請(qǐng)退房如果買賣雙方?jīng)]有約定，開發(fā)商一般購房所交得定金應(yīng)該雙倍退還，并且交購房全部錢款，按照銀行同期貸款利息的兩倍支付利息及違約金。

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