就目前北京房地產(chǎn)市場的情況整體來說，買房作為投資其投資收益率還是比較高的。據(jù)資料顯示，外銷房的投資收益率在12%至13%之間，內(nèi)銷房的投資收益率在8%至10%之間，二手房、底商及鋪面的投資收益也令投資者感到滿意。一般情況下，如果用銀行按揭的方式投資買房用于出租，那么每月的租金收入可以滿足月供的需求，一般十年左右可以收回成本。以上所說的只是投資買房的總體情況，投資回報率的高低還取決于其它一些相關(guān)因素，比如整個國家的經(jīng)濟形勢、項目的優(yōu)劣、法律方面的風險等等，不是所有的投資者都會得到豐厚的回報，微利及投資虧本最后只能作為個人消費或閑置的情況也不在少數(shù)，通過按揭貸款被套牢者也大有人在。那么如何避免或者減少買房投資的風險呢?筆者想從三個方面來談一點建議，希望對投資者有所幫助。

了解細節(jié)是投資的關(guān)鍵

目前投資買房可供選擇的范圍還是比較大的，比如外銷公寓、內(nèi)銷商品房、底商、二手房等。選擇外銷公寓的投資收益率比較高，但應(yīng)對外國人的需求有所了解，了解外國人集中居住的區(qū)位，了解他們需求什么樣的房子，什么價位的房子，房屋位置、周邊環(huán)境、小區(qū)內(nèi)的設(shè)施是否有利于居住、居住的舒適程度等情況，然后按照他們的要求投資買房。但是您一定要充分估計世界經(jīng)濟形勢的變化及中國吸引外商投資的能力。投資內(nèi)銷商品房收益率與外銷商品房比起來稍低一些，但客戶需求群體龐大，尤其是眾多的在京謀求發(fā)展的外地優(yōu)秀人才，他們是內(nèi)銷房最大的消費群體。投資底商及鋪面風險相對來說大一些，因為這里既有周邊環(huán)境、客流量、客戶結(jié)構(gòu)的問題，也有投資者自身經(jīng)營的問題。投資底商及鋪面您一定要了解清楚周邊客戶的消費結(jié)構(gòu)以及競爭對手。在底商及鋪面中，如果開發(fā)商或物業(yè)公司與您將來所經(jīng)營的范圍是屬于具有競爭關(guān)系的行業(yè)，那么您一定要當心，小心強大的競爭對手采用不正當?shù)母偁幨侄危缤Ｋ?、停電、停氣等極端方式，讓您無法繼續(xù)經(jīng)營。如出現(xiàn)這種情況，您的損失將十分慘重。投資二手房的優(yōu)勢在于地理位置好，且房價不高，出租用于居住的客戶群體廣泛，易于成交。但交易手續(xù)比較繁瑣，且產(chǎn)權(quán)狀況復雜，房屋結(jié)構(gòu)不盡合理。通過銀行按揭辦理二手房貸款的銀行不多，目前農(nóng)業(yè)銀行在做二手房貸款的業(yè)務(wù)。

買房投資是長-線投資

讓投資者做到這點似乎有些強人所難，但投資買房的確與此有很大的關(guān)系，尤其是在中國加入wto的情況下，世界經(jīng)濟與中國經(jīng)濟將越來越緊密地融合在一起，不僅國內(nèi)經(jīng)濟形勢會影響到投資，國際上經(jīng)濟環(huán)境的變化也將不可避免地影響中國的經(jīng)濟狀況。一般來說，世界經(jīng)濟形勢的走勢都有其固有的周期，有高峰，有低谷，趕在經(jīng)濟周期的上升初期階段投資收益率是最大的，風險是最小的，毫無疑問這也是投資的最佳時機。目前國內(nèi)的經(jīng)濟狀況總體來說比較好，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)作為一支新興的國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，總體走勢還是相當不錯的，今后如要繼續(xù)保持這種發(fā)展勢頭，還有賴于其它方面的支持，比如居民的收入情況，法律環(huán)境等。如果您預(yù)測未來十年內(nèi)中國經(jīng)濟的走勢仍然強勁，那么不妨投資房地產(chǎn)市場，以期獲得較高的回報。因為經(jīng)濟形勢好，人們對各行業(yè)的投資都會增加，那么作為經(jīng)濟活動依托的房屋當然也不會被閑置，無論是商業(yè)用房還是出租用于個人居住，都應(yīng)該會有比較高的回報率。但是隨著投資型買家的增多市場可出租的房屋越來越多在經(jīng)濟總量及其它行業(yè)沒有明顯增加的情況下投資回報率就會降低收回投資的時間就會延長甚至可能出現(xiàn)收不回投資的情況還要負擔沉重的銀行月供還款這一點一定請投資者引起足夠重視.個人投資房地產(chǎn)市場屬于長-線投資，如果您對未來的經(jīng)濟走勢不看好，那么建議您選擇其它短線的投資方式或者直接把錢存在銀行。

用法律手段保護自己的投資成本及收益

目前整個房地產(chǎn)市場的法律法規(guī)很不健全，整個市場缺乏規(guī)范的法規(guī)來約束，即使現(xiàn)有法規(guī)在執(zhí)法過程中也存在著薄弱環(huán)節(jié)，致使投資者的投資風險加大。在一個成熟的市場經(jīng)濟體制下，投資者主要考慮市場方面的風險，但在目前北京房地產(chǎn)市場上除要考慮市場風險因素外，還要重點考慮法律方面對投資者的保護程度及如何通過法律手段保護投資者的利益。目前北京房地產(chǎn)市場在法律方面的問題主要有：沒有銷售許可證或五證不全，非法銷售;由于開發(fā)程序或稅費方面的問題遲遲辦理不了房屋所有權(quán)證，致使投資者的房屋無法合法出租;房屋交付時與銷售時承諾的不一致，導致投資者做出錯誤判斷，背離買房時投資者的預(yù)期利益，使投資者受損;房屋質(zhì)量問題影響出租;物業(yè)管理軟環(huán)境欠佳，致使承租人望而卻步，影響租賃合同的簽署。就上述羅列的問題，投資者一定要做到心中有數(shù)，做出正確判斷，最好請法律方面的專業(yè)人士將合同中的漏洞補上，事先簽一份對開發(fā)商有約束力的補充協(xié)議，以降低投資的風險。另外，未來法律法規(guī)的完善與修訂也會影響投資者的收益。比如所謂的商住兩用房作為賣點或概念已經(jīng)持續(xù)了一段時間，但這種商住兩用房的缺點是明顯的，既影響居住又不是十分理想的辦公環(huán)境。在美國，設(shè)計時用于居住的房屋是嚴格禁止作為辦公用房的。隨著經(jīng)濟的發(fā)展及對居住環(huán)境需求的提高，不能排除將來我國也會制定與美國相似的法規(guī)，禁止這種房用于辦公。如果將來有相關(guān)的法規(guī)禁止商住兩用房的存在，那么投資者在遠期可能會有很大的損失。還有，未來出租稅費的變化也會影響投資者的收益。目前下調(diào)后的房屋租賃稅費總體維持在12%至13%之間，將來不排除稅費變化的可能性，物業(yè)費及其它與商品房消費有關(guān)的費用上升都可能影響投資者的收益，這些投資者事先都應(yīng)有所考慮。

總之，以買房這種方式作為投資，您一定要清楚面臨的風險，知道風險后應(yīng)盡量避免或減小投資的風險，爭取最大的投資利潤。